Το νομοθετικό πλαίσιο των «Στρατηγικών Επενδύσεων» αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα ρύθμισης που θεσπίστηκε για την αντιμετώπιση της ελληνικής οικονομικής κρίσης προς τον σκοπό της ενίσχυσης της επιχειρηματικότητας και της εξέλιξης του χωρικού σχεδιασμού. Η έννοια των «Στρατηγικών Επενδύσεων» εισήχθη για πρώτη φορά στην ελληνική έννομη τάξη με τον Ν 3894/2010, στοχεύοντας στην προσέλκυση μεγάλων επενδύσεων με σημαντικά οφέλη για την εθνική οικονομία για την αντιμετώπιση της οξείας δημοσιονομικής κρίσης. Με τον νόμο αυτόν προβλέφθηκε ένα πλήρες οπλοστάσιο κινήτρων και διευκολύνσεων για τον στρατηγικό επενδυτή, ο οποίος απολάμβανε ορισμένα προνόμια, όπως την επιτάχυνση της διαδικασίας αδειοδότησης, φορολογικές ελαφρύνσεις, ειδικές διαδικαστικές και χωρικές ρυθμίσεις.
Ένα έτος αργότερα ψηφίστηκε ο Ν 3986/2011 «Επείγοντα Μέτρα Εφαρμογής Μεσοπρόθεσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Στρατηγικής 2012-2015», στο πλαίσιο του οποίου – μεταξύ άλλων –εισήχθησαν τα «Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων» (ΕΣΧΑΔΑ) ως ειδικά πολεοδομικά εργαλεία για την αξιοποίηση των ακινήτων της ιδιωτικής περιουσίας του δημοσίου. Ακολούθως, ο Ν 4146/2013 επέφερε σημαντικές τροποποιήσεις στον Ν 3894/2010 περί στρατηγικών επενδύσεων, αφού εισήχθη για πρώτη φορά η δυνατότητα κατάρτισης «Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων» (ΕΣΧΑΣΕ), κατά τα πρότυπα των ΕΣΧΑΔΑ και με αναλογική εφαρμογή των διατάξεων του Ν 3986/2011. Περαιτέρω, η νομοθεσία των στρατηγικών επενδύσεων εκσυγχρονίστηκε με τον Ν 4608/2019 και στη συνέχεια με τον πλέον πρόσφατο Ν 4864/2021.
Τα «Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων» (ΕΣΧΑΣΕ) αποτελούν χωρικά εργαλεία ειδικού αναπτυξιακού σκοπού, με τα οποία επιχειρείται η αξιοποίηση ιδιωτικών ακινήτων για την υλοποίηση στρατηγικών επενδύσεων και με στόχο την οικονομική ανάπτυξη. Το συγκεκριμένο χωρικό εργαλείο έχει πράγματι τύχει ευρείας εφαρμογής στη χώρα μας, ιδίως μάλιστα σε περιπτώσεις μεγάλων τουριστικών επενδύσεων στα ελληνικά νησιά. Τι γίνεται, όμως όταν στον βωμό της οικονομικής ανάπτυξης επιδιώκονται εκτεταμένα και μαζικά επενδύσεις σε βάρος του περιβάλλοντος και του ορθολογικού χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού; Τίθεται κάποιο όριο για την προστασία των μικρών νησιών και άλλων ευπαθών οικοσυστημάτων; Εύλογα, συνεπώς, γεννάται ο προβληματισμός αν με αυτόν τον τρόπο ο σχεδιασμός προωθεί τις επενδύσεις ή αν τελικά οι ίδιες οι επενδύσεις κατευθύνουν κατά συγκεκριμένο τρόπο τον σχεδιασμό.
Στις περιπτώσεις αυτές, αναγκαίο είναι να προσδιοριστούν οι ασφαλιστικές δικλείδες, προκειμένου να υλοποιούνται στρατηγικές επενδύσεις υπό το φως της αρχής της βιωσιμότητας και να διατηρείται μια ισόρροπη σχέση στο τρίπολο: οικονομία – περιβάλλον – χωρικός σχεδιασμός. Τέτοιες είναι η αρχή της φέρουσας ικανότητας, η αρχή της προστασίας των ευπαθών οικοσυστημάτων, το όριο της «μη ανατροπής» προϋφιστάμενου σχεδιασμού, η Στρατηγική Περιβαλλοντική Εκτίμηση και το διαδικαστικό δικαίωμα συμμετοχής στη διαβούλευση. Σημαντικό εχέγγυο επίσης αποτελεί η πολλαπλότητα των σταδίων ελέγχου πριν και μετά την έγκριση του ΕΣΧΑΣΕ.
Συμπερασματικά, λοιπόν καταλήγουμε ότι τα ΕΣΧΑΣΕ αποτελούν sui generis χωρικά εργαλεία που προϋποθέτουν συνθετική προσέγγιση και αποτελούν κατ’ ουσίαν πραγμάτωση της αρχής της βιώσιμης ανάπτυξης. Και τούτο διότι εγκολπώνουν τόσο οικονομικές παραμέτρους, όσο και όλες εκείνες τις βασικές αρχές του περιβαλλοντικού, χωροταξικού και πολεοδομικού δικαίου, ώστε εάν ένας επιστήμονας – νομικός ή μηχανικός – επιθυμεί να τα εξετάσει εις βάθος, θα πρέπει προηγουμένως να έχει διέλθει όλων εκείνων των καίριων ζητημάτων που αφορούν εν γένει τον σχεδιασμό και την περιβαλλοντική προστασία.
Η παραπάνω θεματική αποτελεί το κύριο αντικείμενο της μονογραφίας με τίτλο «Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων: νομοθετικό πλαίσιο και νομολογιακή αντιμετώπιση». Στη μονογραφία αυτή μελετάται η έννοια του ΕΣΧΑΣΕ ως εργαλείου προσέλκυσης στρατηγικών επενδύσεων, το σχετικό νομοθετικό πλαίσιο, καθώς και η νομολογιακή αξιολόγηση των ΕΣΧΑΣΕ στην πράξη. Έτσι, στα πρώτα κεφάλαια επεξηγούνται τα αίτια που οδήγησαν στη θέσπιση του εργαλείου, αναλύεται η εξέλιξη του νομοθετικού πλαισίου του και στη συνέχεια περιγράφεται η διοικητική διαδικασία για την υπαγωγή σε καθεστώς στρατηγικών επενδύσεων ενώπιον της Enterprise Greece και της ΔΕΣΕ και η μετέπειτα διαδικασία για την εκπόνηση και έγκριση του ΕΣΧΑΣΕ. Ακολούθως, αναλύεται η νομική φύση των ΕΣΧΑΣΕ, η ιεραρχική τους θέση και η συσχέτισή τους με λοιπά εργαλεία χωρικού σχεδιασμού, όπως είναι τα ΕΣΧΑΔΑ.
Ακολούθως, αναλύονται τα εννέα (9) πρακτικά επεξεργασίας επί ΕΣΧΑΣΕ του Συμβουλίου της Επικρατείας και σχολιάζεται η νομολογιακή τους αντιμετώπιση στην πράξη. Από την επισκόπηση των διαταγμάτων έγκρισης ΕΣΧΑΣΕ, θα παρατηρήσει μάλιστα κανείς ότι τα περισσότερα αναπτύχθηκαν στον τομέα του τουρισμού, επιδεικνύοντας μια δυσανάλογη προσήλωση για τουριστικές αναπτύξεις. Εντούτοις, ενόψει των πρόσφατων νομοθετικών ρυθμίσεων, διαπιστώνεται ανάγκη δυναμικότερης στροφής σε άλλες μορφές παραγωγικών επενδύσεων στον τομέα της ενέργειας, της πράσινης οικονομίας, των logistics και ιδίως των data centers. Περαιτέρω, γίνεται μια συνθετική επισκόπηση των κρίσιμων ζητημάτων περιβαλλοντικού και χωροταξικού – πολεοδομικού δικαίου. Ως ειδική περίπτωση εξετάζεται η εκπόνηση ΕΣΧΑΣΕ σε περιοχές που διέπονται από ειδικό καθεστώς περιβαλλοντικής προστασίας, δηλαδή σε δάση, περιοχές του Δικτύου Natura 2000, περιοχές απόλυτης προστασίας της φύσης, αρχαιολογικές περιοχές, πλησίον αιγιαλού, παραλίας ή ρεμάτων. Παράλληλα, το δίκαιο των στρατηγικών επενδύσεων συσχετίζεται και με κομβικά ζητήματα χωροταξικού και πολεοδομικού δικαίου, όπως οι χρήσεις γης, οι όροι δόμησης, η δυνατότητα τροποποίησης προϋφιστάμενου σχεδιασμού και άλλα. Τέλος, γίνεται μια κριτική αξιολόγηση του ΕΣΧΑΣΕ ως χωρικού εργαλείου ειδικού αναπτυξιακού σκοπού και σχολιάζονται οι ιδιαιτερότητες και η αποτελεσματικότητά του στην πράξη.
* Η κ. Αιμιλία Γανταδάκη είναι Δικηγόρος, απόφοιτη του ΠΜΣ «Δίκαιο Περιβάλλοντος» (Νομική Σχολή ΕΚΠΑ).