Κατά τη διάταξη του άρθρου 703 εδ. α΄ ΑΚ «εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιον (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη μιας σύμβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή της υπόδειξης». Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι η υποχρέωση πληρωμής της μεσιτικής αμοιβής βαρύνει καταρχήν το πρόσωπο που έδωσε την εντολή για μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας στον μεσίτη, ανεξάρτητα από το εάν η σκοπούμενη σύμβαση καταρτίσθηκε επ’ ονόματι αυτού (του μεσιτικού εντολέα) ή τρίτου προσώπου, υπέρ των συμφερόντων του οποίου αυτός ενήργησε. Επιπλέον, συνάγεται ότι για να υφίσταται αξίωση του μεσίτη να απαιτήσει την υποσχεθείσα σε αυτόν αμοιβή πρέπει να συντρέχουν οι εξής προϋποθέσεις: Η σύναψη έγκυρης σύμβασης μεσιτείας, η μεσιτική δραστηριότητα, με τη μορφή -αναλόγως των συμφωνηθέντων- μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας ή αμφότερων, η σύναψη της σκοπούμενης κύριας σύμβασης και η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της σύναψης της κύριας σύμβασης (βλ. ΑΠ 2260/2013, ΑΠ 52/2012, ΕφΑθ 366/2023). Ειδικότερα:
Ως προς τη σύναψη έγκυρης σύμβασης μεσιτείας, σημειώνεται ότι αυτή συνάπτεται κατά τους γενικούς κανόνες (ΑΚ 167, 185, 189, 191, 192 και 195) και, εφόσον δεν αφορά σε ακίνητα, είναι καταρχήν άτυπη, δυνάμενη να συναφθεί ακόμη και σιωπηρά, δηλαδή με έμμεσες δηλώσεις πρότασης και αποδοχής σύναψής της (βλ. ΕφΑθ 5316/2017, ΕφΠειρ 165/2012). Εφόσον όμως πρόκειται για μεσιτεία ακινήτων, δεν είναι εφικτή η άτυπη κατάρτιση σύμβασης μεσιτείας, καθώς με τη διάταξη του άρθρου 200 παρ. 1 και 2 του ν. 4072/2012 θεσμοθετείται ο υποχρεωτικός έγγραφος τύπος αυτής, ο οποίος είναι συστατικός, με αποτέλεσμα τυχόν έλλειψή του να καθιστά (κατά τις διατάξεις των άρθρων 158 και 159 παρ. 1 του ΑΚ) τη σύμβαση άκυρη (ΑΠ 922/2019, ΕφΑθ 16/2023). Με τις ως άνω διατάξεις, για λόγους ασφάλειας και αξιοπιστίας των συναλλαγών, προβλέπεται ορισμένη διάρκεια της σύμβασης με δικαίωμα παράτασης αυτής ή και υπογραφής νέας σύμβασης και, όπως προεκτέθηκε, θεσπίζεται ο υποχρεωτικός έγγραφος συστατικός τύπος της μεσιτείας ακινήτων. Ορίζεται δε ρητά ότι η σχετική σύμβαση πρέπει να περιέχει, κατ’ ελάχιστο, όπως επισημαίνεται και στην αιτιολογική έκθεση του ν. 4072/2012, τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, τον ΑΦΜ τους, τον αριθμό ΓΕΜΗ του μεσίτη, το αντικείμενο της μεσιτικής δραστηριότητας και το είδος της σκοπούμενης σύμβασης, ενώ πρέπει να προσδιορίζεται και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής, ο καθορισμός του ύψους της οποίας δεν υπόκειται σε οποιονδήποτε θεσμοθετημένο περιορισμό ή όριο. Επισημαίνεται ότι άπαντα τα ως άνω στοιχεία τίθενται εκ του νόμου ως ουσιώδη, καθώς τα εν λόγω στοιχεία παρατίθενται στην ίδια ως άνω διάταξη του άρθρου 200 παρ. 2 του ν. 4072/2012 άνευ διαβάθμισης ή και αξιολόγησης της βαρύτητας αυτών, ως στοιχεία τα οποία άπαντα, ισοδύναμα και από κοινού, συναπαρτίζουν το απαιτούμενο ελάχιστο περιεχόμενο της οικείας μεσιτικής σύμβασης. Συνεπώς, εφόσον η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων δεν περιβληθεί τον έγγραφο τύπο ή το έγγραφο δεν περιλαμβάνει άπαντα τα ως άνω αναγκαία στοιχεία, καθορισμένα εκ του νόμου ως ελάχιστο περιεχόμενο αυτού, είναι άκυρη και συνακόλουθα δεν παράγει ενοχή, μεταξύ άλλων για καταβολή μεσιτικής αμοιβής ( ΑΠ 922/2019, ΕφΑθ 16/2023).
Περαιτέρω, ως προς τη μεσιτική δραστηριότητα, με τη μορφή της μεσολάβησης ή της υπόδειξης ευκαιρίας, που πρέπει να υφίσταται για τη γένεση της αξίωσης προς καταβολή μεσιτικής αμοιβής, οι εν λόγω έννοιες δεν ορίζονται στο νόμο. Εάν το περιεχόμενο αυτών δεν προκύπτει ούτε από τη σύμβαση, γίνεται δεκτό ότι με τη μεσολάβηση παρέχεται στον μεσίτη εξουσία διαπραγμάτευσης προς επηρεασμό της βούλησης του τρίτου – υποψηφίου αντισυμβαλλομένου του μεσιτικού εντολέα, ώστε να καταρτισθεί συγκεκριμένη σύμβαση (η κύρια, σκοπούμενη σύμβαση). Επομένως, περιλαμβάνει κάθε πρόσφορη (διαπραγματευτική) ενέργεια του μεσίτη για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη, με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της σκοπούμενης – κύριας σύμβασης. Στην έτερη μορφή μεσιτικής δραστηριότητας, της υπόδειξης ευκαιρίας, ομοίως εάν το περιεχόμενο αυτής δεν προκύπτει ούτε από τη σύμβαση, ο μεσίτης ενημερώνει απλώς τον μεσιτικό εντολέα για την ύπαρξη συγκεκριμένης -και άγνωστης προηγουμένως σε αυτόν- δυνατότητας κατάρτισης της σκοπούμενης – κύριας σύμβασης, ήτοι για το άγνωστο προηγουμένως, μέχρι τον χρόνο της υπόδειξης στον μεσιτικό εντολέα, ενδιαφέρον του τρίτου, υποψήφιου αντισυμβαλλόμενου του μεσιτικού εντολέα για την κατάρτιση της κύριας – σκοπούμενης σύμβασης (ΑΠ 1319/2019, ΑΠ 60/2009). Η εντολή προς τον μεσίτη μπορεί να αφορά μόνο τη μεσολάβηση ή μόνο την υπόδειξη ευκαιρίας ή και αμφότερες (βλ. ενδεικτικά ΑΠ 19/2022, ΑΠ 170/2021, ΑΠ 1319/2019, ΑΠ 60/2009, ΕφΑθ 664/2023, ΕφΑθ 2804/2022). Η δυνατότητα σύναψης της σκοπούμενης σύμβασης πρέπει να υφίσταται κατά τον χρόνο της υπόδειξης. Αν κατά τον χρόνο αυτό δεν υφίσταται βούληση του τρίτου για την επιχείρηση της σύμβασης, η τυχόν υπόδειξη του μεσίτη δεν παράγει την προβλεπόμενη από την παραπάνω διάταξη έννομη συνέπεια, δηλαδή την υποχρέωση του εντολέα για καταβολή της μεσιτικής αμοιβής, ακόμη και αν σε μεταγενέστερο χρόνο καταρτίστηκε η σύμβαση λόγω μεταβολής της βούλησης του τρίτου με τον οποίο συναλλάχθηκε ο εντολέας (ΑΠ 1118/1994).
Η κατάρτιση της σύμβασης πρέπει να επήλθε ως συνέπεια της υπόδειξης ή μεσολάβησης του μεσίτη, χωρίς την οποία δεν θα συνέβαινε, ήτοι απαιτείται να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της ως άνω ενέργειας του μεσίτη και του αποτελέσματος που συνδέεται με την κατάρτιση της σκοπούμενης σύμβασης (ΑΠ 1319/2019, ΑΠ 676/2007, ΑΠ 523/2003, ΕφΑθ 165/2012, ΕφΑθ 5676/2009). Η ύπαρξη δε τέτοιας αιτιώδους συνάφειας σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, αν δηλαδή η μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας βρίσκεται σε σχέση αιτίου και αποτελέσματος, οπότε και μόνο δημιουργείται υποχρέωση για την καταβολή της μεσιτικής αμοιβής, ως ζήτημα καθαρά πραγματικό, κρίνεται κυριαρχικά από το δικαστήριο της ουσίας (ΑΠ 529/2004). Κρίσιμη αποβαίνει η θετική διάγνωση σχέσης αιτίου και αποτελέσματος μεταξύ τους, υπό την έννοια της διαπίστωσης περιστάσεων με βάση τις οποίες το αποτέλεσμα της σύναψης της σκοπούμενης σύμβασης δεν θα είχε επέλθει, οπωσδήποτε, χωρίς τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη του μεσίτη, χωρίς να είναι απαραίτητο οι ενέργειες του μεσίτη να αποτελούν το μοναδικό αίτιο του ως άνω αποτελέσματος. Τούτο διότι δεν αποκλείεται και παρεπόμενη ενέργεια αυτού ή άλλη δευτερεύουσα προσπάθειά του να είναι, υπό ορισμένες συνθήκες, επαρκής ή και η μόνη απαιτουμένη, όπως το γεγονός ότι ο μεσίτης έδωσε στον εντολέα του τη διεύθυνση και το όνομα του ενδιαφερομένου για τη σύναψη της σύμβασης, ώστε να καθιστά δυνατή την απευθείας διαπραγμάτευση. Μολονότι δεν δύναται να καθορισθεί με γενικούς ορισμούς εκ των προτέρων το σημείο μέχρι του οποίου πρέπει να προχωρήσουν οι ενέργειες του μεσίτη για να θεωρηθεί ότι συντρέχει η απαιτούμενη αιτιώδης συνάφεια, ωστόσο γίνεται δεκτό ότι ο μεσίτης δεν υποχρεούται να παρακολουθήσει μέχρι τέλους τις διαπραγματεύσεις, αρκεί η ενέργειά του να είναι τέτοια ώστε να μπορεί να φέρει το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα και να χρησίμευσε ουσιωδώς προς τούτο. Ακόμη και εάν διακόπηκαν οι ενέργειες του μεσίτη για κάποιο χρονικό διάστημα και η κύρια – σκοπούμενη σύμβαση καταρτίσθηκε μεταγενέστερα, εφόσον όμως καταρτίσθηκε ως συνεπεία των προτέρων ενεργειών του, μπορεί να συντρέχει η απαραίτητη κατά το νόμο αιτιώδης συνάφεια (βλ. ΑΠ 19/2022, ΑΠ 1391/2019, ΑΠ 720/2018, ΑΠ 1023/2015, ΑΠ 229/20124, ΑΠ 776/2013, ΑΠ 52/2012, ΑΠ 67/2009, ΕφΑθ 6693/2023, ΕφΑθ 16/2023, ΕφΑθ 2822/2022, ΕφΘεσ 1642/2014). Εξάλλου, όταν η συμφωνηθείσα μεσιτική δραστηριότητα συνίσταται σε υπόδειξη ευκαιρίας, γίνεται δεκτό ότι η αιτιώδης συνάφεια καταφάσκεται και στην περίπτωση που ο εντολέας διαπραγματεύθηκε τη σύναψη της κύριας σύμβασης, κατόπιν υπόδειξης του μεσίτη, ακόμη και αν ο τελευταίος δεν προέβη σε οποιαδήποτε επιπλέον ενέργεια (βλ. ΑΠ 1023/2015, ΑΠ 67/2009, ΕφΑθ 366/2023, ΕφΑθ 77/2013).
Ενόψει των ανωτέρω, για είναι ορισμένη η αγωγή, με την οποία ζητείται μεσιτική αμοιβή, πρέπει σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 703 ΑΚ και 216 ΚΠολΔ, να αναφέρονται σε αυτήν: α) η σύναψη έγκυρης μεσιτικής σύμβασης, β) η συμφωνηθείσα και πράγματι εκτελεσθείσα μεσιτική δραστηριότητα (μεσολάβηση ή υπόδειξη ή και τα δύο), γ) η σύναψη της σκοπούμενης κυρίας σύμβασης και δ) ο αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της συνάψεως της κυρίας σύμβασης (βλ. ενδεικτικά ΑΠ 922/2019, ΕφΑθ 16/2023).
Η σχέση μεσιτείας λήγει, καταρχάς, με την κατάρτιση της σκοπούμενης με αυτήν σύμβασης ή με την οριστική ματαίωση της κατάρτισής της. Λήγει επίσης και για τους λόγους που μπορεί να λήγει γενικά κάθε συμβατική σχέση, όπως με πάροδο του τυχόν εκ του νόμου ή εκ της συμφωνίας χρόνου ισχύος της, με αντίθετη συμφωνία, με ανάκληση της μεσιτικής εντολής, με καταγγελία, με σύγχυση, με παραίτηση ή με άφεση χρέους (βλ. ΑΠ 1039/2008, ΑΠ 643/2005). Προκειμένου περί μεσιτείας ακινήτων, ειδικότερα, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 200 παρ. 3 του ν. 4072/2012, αν δεν έχει οριστεί διαφορετικά, η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας είναι δώδεκα (12) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για έξι (6) ακόμη μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα.
Ιδιαίτερη μορφή μεσιτείας ακινήτων αποτελεί η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας ή μεσιτείας με αποκλειστική εντολή. Κατά τη σύμβαση αυτή η μεσιτική εντολή περιορίζεται αποκλειστικά στο πρόσωπο του εντολοδόχου μεσίτη, ο οποίος και έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής, ενώ παράλληλα ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος, κατ’ εντολή του, για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση. Υπό την έννοια αυτή, συνιστά σύμβαση με αυστηρά περιοριστικό χαρακτήρα και, ενόψει τούτου, ήτοι ενόψει της σημαντικής δέσμευσης του μεσιτικού εντολέα σε περίπτωση σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας, ο νομοθέτης προνοεί για την αποτροπή της παρατεταμένης διάρκειας της, ιδίως σε σχέση με την απλή σύμβαση μεσιτείας. Ειδικότερα, με τη διάταξη του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν. 4072/2012, με την οποία προδιαγράφονται οι προϋποθέσεις της ανάθεσης αποκλειστικής εντολής σε μεσίτη, ορίζεται ότι η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας δεν μπορεί να έχει διάρκεια πάνω από οκτώ (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα, μετά δε από τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση. Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη, εκτός εάν η κατάρτιση της κύριας σύμβασης έγινε με κάποιο από τα ρητά αναφερόμενα στη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας πρόσωπα, για τα οποία συμφωνήθηκε ότι είναι δυνατή η προσωπική δραστηριοποίηση του εντολέα. Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε μέσα στο τρίμηνο από τη λήξη του χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ ο εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε αμοιβή στον (πρώτο) αποκλειστικό μεσίτη οφείλεται μόνο αν αποδειχθεί ότι η κατάρτιση της σύμβασης οφείλεται σε δικές του ενέργειες. Συνεπώς, με βάση τις εν λόγω διατάξεις και λόγω του ιδιαιτέρως δεσμευτικού χαρακτήρα της, προς διασφάλιση της θέσης του μεσιτικού εντολέα, ενόψει μίας επί μακρόν συμβατικής δέσμευσης της δικαιοπρακτικής του ελευθερίας, η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας και δη ακινήτων θεσπίζεται υποχρεωτικά ως ορισμένης διάρκειας, καταρχάς οκτάμηνης, και δεν μπορεί να υπερβεί την εκ του νόμου καθορισμένη διάρκεια ισχύος της (βλ. ΜΠρΑθ 80/2024). Ως εκ τούτου, τυχόν συμφωνία των μερών περί υπέρβασης της ως άνω εκ του νόμου υποχρεωτικής ορισμένης διάρκειάς της, δεν αναπτύσσει μεν ισχύ, δεν πλήττει όμως και το κύρος της ίδιας της σύμβασης. Τούτο, καταρχάς, προκύπτει από το γεγονός ότι ο νόμος δεν απειλεί ακυρότητα σε περίπτωση κατά την οποία τα μέρη συμφώνησαν, παρά ταύτα, διάρκεια μεγαλύτερη της ως άνω νόμιμης ή ακόμα και αόριστη διάρκεια (ΜΠρΑθ 80/2024). Περαιτέρω, με την ίδια ως άνω διάταξη του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν. 4072/2012, σε συνδυασμό με τη διάταξη του άρθρου 338 του ΚΠολΔ, καθορίζεται τεκμήριο για το γεγονός ότι, εφόσον η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, τεκμαίρεται μαχητά ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη. Στην περίπτωση αυτή, ο μεσίτης, υπέρ του οποίου έχει ταχθεί το τεκμήριο, προκειμένου να λάβει την αμοιβή του, αρκεί να επικαλεσθεί το ως άνω πραγματικό γεγονός που έχει ανυψωθεί σε προϋπόθεση εφαρμογής του τεκμηρίου, ήτοι αρκεί να αποδείξει ότι η σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας, οπότε και τεκμαίρεται, κατά τα ως άνω, ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του, εναπόκειται δε στον μεσιτικό εντολέα να (αντ)αποδείξει ότι δεν αναπτύχθηκε μεσιτική δραστηριότητα ή ότι η τελευταία δεν τελεί σε αιτιώδη συνάφεια με την καταρτισθείσα κύρια σύμβαση (βλ. ΑΠ 1343/2023). Εφόσον όμως η κύρια σύμβαση καταρτισθεί εντός τριμήνου από τη λήξη της σύμβασης αποκλειστικής μεσιτείας και εφόσον στο χρονικό διάστημα που μεσολάβησε ο μεσιτικός εντολέας έδωσε εντολή σε έτερο μεσίτη, δεν τυγχάνει εφαρμογής το ως άνω τεκμήριο και ο αρχικός αποκλειστικός μεσίτης (επίσης με βάση την ίδια ως άνω διάταξη του άρθρου 200 παρ. 4 του Ν. 4072/2012) πρέπει να αποδείξει και τη μεσιτική του δραστηριότητα και την αιτιώδη συνάφεια αυτής με την κατάρτιση της κύριας σύμβασης.
* Ο κ. Κίμων Σαϊτάκης είναι Δικηγόρος – ΔΝ, Μεταδιδάκτορας (Post-doc) της Νομικής Σχολής Αθηνών, Διδάσκων στο Φροντιστήριο της Νομικής Βιβλιοθήκης.
Δείτε τα τμήματα προετοιμασίας για τις εξετάσεις της Εθνικής Σχολής Δικαστικών Λειτουργών εδώ