Με το Άρθρο 64 του Νόμου 5100/2024 (Άδεια διαμονής που συνδέεται με επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία – Αντικατάσταση άρθρου 100 και παρ. 49 άρθρου 176 ν. 5038/2023), τροποποιούνται οι διατάξεις που αφορούν τα όρια για αγορά ακινήτου και απόκτησης άδειας διαμονής Golden Visa.
Ειδικότερα, όπως προκύπτει από το Άρθρο 64, «2.α) Ειδικότερα, για την Περιφέρεια Αττικής, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, τις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Θήρας της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου και για τα νησιά με πληθυσμό, σύμφωνα με την τελευταία απογραφή, πάνω από τρεις χιλιάδες εκατό (3.100) κατοίκους, η ελάχιστη αξία κτήσης της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο απόκτησής της, καθώς και το συνολικό συμβατικό μίσθωμα για τις περιπτώσεις σύναψης μακροχρόνιας σύμβασης μίσθωσης ή χρονομεριστικής μίσθωσης τουριστικού καταλύματος, καθορίζονται πλέον στο ποσό των οκτακοσίων χιλιάδων (800.000) ευρώ. Επιπλέον, ορίζεται ότι σε περίπτωση επένδυσης μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας στις προαναφερόμενες περιοχές, αυτή πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο, ενώ αν πρόκειται για δομημένη ακίνητη περιουσία ή ακίνητο για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, απαιτείται ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικών μέτρων».
β) Για τις υπόλοιπες περιοχές της χώρας, η ελάχιστη αξία κτήσης της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο απόκτησής της, καθώς και το συνολικό συμβατικό μίσθωμα για τις περιπτώσεις σύναψης μακροχρόνιας σύμβασης μίσθωσης ή χρονομεριστικής μίσθωσης τουριστικού καταλύματος, καθορίζονται στο ποσό των τετρακοσίων χιλιάδων (400.000) ευρώ. Ομοίως και εδώ ορίζεται ότι σε περίπτωση επένδυσης μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας, αυτή πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο, ενώ αν πρόκειται για δομημένη ακίνητη περιουσία ή ακίνητο για το οποίο έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, απαιτείται ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων εκατόν είκοσι (120) τετραγωνικών μέτρων».
Επομένως, τα νέα δεδομένα είναι τα εξής:
- Ποσό επένδυσης από 800.000€ και άνω σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων
- Για την υπόλοιπη Ελλάδα, ποσό επένδυσης από 400.000€ και άνω
- Επένδυση σε ένα (1) μόνο ακίνητο
- Ελάχιστη επιφάνεια χώρων 120 τ.μ.
Δύο (2) ρητές εξαιρέσεις ορίζονται στις παραγράφους γ και δ:
« γ) Ειδικώς στις περιπτώσεις επένδυσης μέσω αγοράς σε ακίνητη περιουσία και εφόσον οι κύριοι χώροι της αλλάζουν σε κατοικία, η ελάχιστη αξία κτήσης αυτής κατά τον χρόνο απόκτησής της καθορίζεται σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ. Οι όροι του πρώτου εδαφίου ισχύουν και σε περιπτώσεις επένδυσης μέσω αγοράς σε ακίνητη περιουσία που αποτελείται από βιομηχανικό κτίριο ή τμήμα βιομηχανικού κτιρίου ή εντός της οποίας ευρίσκεται βιομηχανικό κτίριο, αποκλειστικά εφόσον τα τελευταία τουλάχιστον πέντε (5) έτη, δεν βρισκόταν σε αυτό εγκατεστημένη και σε λειτουργία βιομηχανία.
Η επένδυση των προηγούμενων εδαφίων πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο και η αλλαγή της χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή…
δ) Ειδικώς στις περιπτώσεις επένδυσης μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας που αποτελείται από προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέο κτίριο ή τμήμα διατηρητέου κτιρίου ή εντός της οποίας ευρίσκεται διατηρητέο κτίριο, η ελάχιστη αξία κτήσης της κατά τον χρόνο απόκτησής της καθορίζεται σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ. Η επένδυση του πρώτου εδαφίου πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο…».
Επομένως, βάσει των παρ. γ και δ, βλέπουμε ότι το ελάχιστο ποσό επένδυσης παραμένει στις 250.000€ στις εξής περιπτώσεις:
- Ακίνητο όπου επιτρέπεται αλλαγή χρήσης σε κατοικία
- Ακίνητο που αποτελεί βιομηχανικό κτίριο ή τμήμα βιομηχανικού κτιρίου, εφόσον δεν έχει λειτουργήσει ως τέτοιο τα τελευταία πέντε (5) έτη
- Διατηρητέο κτίριο ή τμήμα διατηρητέου κτιρίου προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή και εφόσον ολοκληρωθεί η αποκατάσταση ή ανακατασκευή
- Η εξαίρεση αυτή αφορά όλη την ελληνική επικράτεια
Προφανώς οι ως άνω τροποποιήσεις εκφράζουν τη βούληση των κυβερνώντων να περιορίσουν τις επενδύσεις σε ακίνητα μέσω Golden Visa από πολίτες τρίτων χωρών, σε ακίνητα υψηλότερου budget και μεγαλύτερης επιφάνειας, δίνοντας έτσι περισσότερο χώρο στους ημεδαπούς υποψήφιους αγοραστές να επιλέξουν από μία μεγαλύτερη και πιο προσιτή οικονομικά γκάμα ακινήτων, σε μία προσπάθεια ταυτόχρονα να κατεβούν οι τιμές αγοράς σε πιο χαμηλά επίπεδα.
Επιπλέον, μία σημαντική αλλαγή που επέφερε ο Ν. 5100/2024, στην παρ. 7Α, είναι η εξής:
«Τα ακίνητα που αποκτώνται κατά πλήρη κυριότητα και νομή από πολίτες τρίτων χωρών για την αρχική χορήγηση ή ανανέωση άδειας διαμονής επενδυτή απαγορεύεται να εκμισθώνονται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, καθώς και να υπεκμισθώνονται. Επιπλέον, τα ακίνητα που αποκτώνται κατά πλήρη κυριότητα και νομή από πολίτες τρίτων χωρών για την αρχική χορήγηση ή ανανέωση άδειας μόνιμης διαμονής επενδυτή υπό τους όρους της περ. γ) της παρ. 2, δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης…».
Με την ως άνω παράγραφο, εισάγεται περιορισμός στον τρόπο εκμετάλλευσης των πραγματοποιούμενων επενδύσεων, με την θέσπιση απαγόρευσης βραχυχρόνιας εκμίσθωσης στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού (δηλαδή εκμετάλλευση ως Airbnb), καθώς και υπεκμίσθωσης. Η απαγόρευση αυτή τείνει να περιορίσει προφανώς την εκμετάλλευση ακινήτων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, ώστε να διατεθούν περισσότερα ακίνητα στην αγορά για μακροχρόνιες μισθώσεις και να μειωθούν οι τιμές για τους υποψήφιους μισθωτές.
Ο καιρός θα δείξει, εάν θα έχουν το επιθυμούμενο αποτέλεσμα…
* O κ. Ανδρέας Γεωργαλλής είναι Δικηγόρος Αθηνών, ΜΔΕ
Δείτε το σχετικό Σεμινάριο: Άδειες διαμονής στον νέο κώδικα μετανάστευσης
Δείτε το σχετικό Σεμινάριο: Golden visa και Άδειες διαμονής μέσω επενδύσεων