Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ

Στο άρθρο 4 του Ν 4223/2013 («Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων-ΕΝΦΙΑ-και άλλες διατάξεις»), ορίζονται οι παράμετροι υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ, ο οποίος αναλογεί στα εμπράγματα δικαιώματα επί των κτισμάτων. Η έννοια του κτίσματος, ως γνωστό, παραπέμπει στον ορισμό του κτηρίου, ως την δομική (σταθερή) κατασκευή, η οποία αποτελείται από κλειστούς και ανοικτούς χώρους και εγκαταστάσεις, προοριζόμενη για προσωρινή ή μόνιμη παραμονή/διαμονή του χρήστη, ανεξαρτήτως ιδιοκτησιακού καθεστώτος, ως προς την χρήση της. Οι παράμετροι υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ κτίσματος/ακινήτου, ο οποίος, ειρήσθω εν παρόδω, συνιστά φόρο κεφαλαίου (περιουσίας), ορίζονται στην βάση αντικειμενικών κριτηρίων, όπως είναι η γεωγραφική θέση, η επιφάνεια, η χρήση, η παλαιότητα, ο όροφος και ο αριθμός των προσόψεων σε οδούς, του κτίσματος.

Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται επί της αξίας των εμπράγματων δικαιωμάτων της πλήρους κυριότητας, της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της οίκησης και της επιφάνειας επί του ακινήτου. Επίσης, επιβάλλεται και επί της αξίας των εμπράγματων ή ενοχικών δικαιωμάτων της αποκλειστικής χρήσης θέσης στάθμευσης, βοηθητικού χώρου και κολυμβητικής δεξαμενής (πισίνα), που βρίσκονται σε κοινόκτητο τμήμα του ακινήτου και αποτελούν παρακολούθημα των παραπάνω εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Ο κύριος ΕΝΦΙΑ βαρύνει τόσο τα φυσικά, όσο και τα νομικά πρόσωπα.

«Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ συνιστά μία ιδιαίτερη επιβάρυνση, που διαμορφώνει την τελική φορολογική υποχρέωση κατοχής της ακίνητης περιουσίας για τα νομικά πρόσωπα»

Περαιτέρω, το ύψος του φόρου διαμορφώνεται ως εξής:

1. Υπολογίζεται το ποσό του κύριου φόρου επί του κάθε ακινήτου, σύμφωνα με τα παραπάνω αντικειμενικά κριτήρια, για φυσικά και νομικά πρόσωπα.

2. Υπολογίζεται προσαύξηση επί του κύριου φόρου, μόνο για φυσικά πρόσωπα και εφόσον η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας υπερβαίνει τις 500.000 ευρώ. Η προσαύξηση κλιμακώνεται από 5% μέχρι 20%, αναλόγως του ύψους της συνολικής αξίας.

Ωστόσο, για τα νομικά πρόσωπα, στον κύριο φόρο επί του κάθε ακινήτου, υπολογίζεται πρόσθετος συμπληρωματικός φόρος επί της συνολικής αξίας των δικαιωμάτων επί των ακινήτων. Σύμφωνα με τις παραγράφους 1, 2 και 3 του άρθρου 5 του Ν 4223/2013 (ΕΝΦΙΑ), όπως το άρθρο αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 44 του Ν 4916/2022, στην αξία των δικαιωμάτων επί ακινήτων που έχουν τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες, πέραν του κύριου φόρου, επιβάλλεται και συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ, ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή 5,5‰. Ειδικά, για τα ακίνητα τα οποία ιδιοχρησιμοποιούνται για την παραγωγή προϊόντων ή την άσκηση κάθε είδους επιχειρηματικής δραστηριότητας, ανεξαρτήτως αντικειμένου εργασιών (επιχείρηση του παραγωγικού τομέα, εμπορική επιχείρηση ή επιχείρηση παροχής υπηρεσιών), ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με συντελεστή 1‰.

Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ συνιστά μία ιδιαίτερη επιβάρυνση, που διαμορφώνει την τελική φορολογική υποχρέωση κατοχής της ακίνητης περιουσίας για τα νομικά πρόσωπα. Μετά τις αλλαγές που επήλθαν στον Ν 4223/2013 (βλ. τροποποιήσεις/προσθήκες με τον Ν 4916/2022), ο συμπληρωματικός φόρος δεν εφαρμόζεται στα φυσικά πρόσωπα και περιορίζεται μόνο επί της αξίας των εμπράγματων δικαιωμάτων που κατέχουν τα νομικά πρόσωπα. Σε κάθε περίπτωση, κατά την γνώμη μου, ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ είναι ένας αδικαιολόγητος πρόσθετος φόρος. Ασφαλώς, έχει ως στόχο την εξισορρόπηση των εσόδων, από δημοσιονομικής απόψεως, δεδομένου ότι υιοθετήθηκε η ελάφρυνση του φορολογικού βάρους των φυσικών προσώπων και η μετάθεσή του, τρόπον τινά, στα νομικά πρόσωπα. Παρόλα αυτά, σκόπιμο κρίνεται να επανεξεταστεί η συγκεκριμένη επιβάρυνση, δεδομένου ότι αυξάνει το λειτουργικό κόστος που προκαλεί αρνητικές επιπτώσεις στην ρευστότητα των νομικών προσώπων.

Παράδειγμα υπολογισμού συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ:

Σε ανώνυμη εταιρεία με συνολική αξία εμπράγματων δικαιωμάτων, σε επίπεδο ΕΝΦΙΑ, 4.200.000 ευρώ, καλείται να καταβάλει τελικό ποσό φόρου 30.700 ευρώ, σύμφωνα με το εκκαθαριστικού 2023 (Πράξη διοικητικού προσδιορισμού του φόρου). Ο κύριος φόρος ανέχεται στο ποσό των 16.600 ευρώ. Ωστόσο, έχει αναγραφεί στην δήλωση ακινήτων Ε9 του νομικού προσώπου (κωδικός: 4, στην στήλη για την χρήση του κτίσματος), ότι μέρος αυτών των ακινήτων ιδιοχρησιμοποιείται για τις ανάγκες λειτουργίας των τμημάτων του. Συγκεκριμένα, ακίνητα και εμπράγματα δικαιώματα επί αυτών, συνολικής αξίας 2.200.000 ευρώ εκμισθώνονται (λειτουργική μίσθωση), ενώ τα λοιπά ακίνητα συνολικής αξίας 2.000.000 ευρώ, ιδιοχρησιμοποιούνται. Τα δεδομένα του παραδείγματος, μετά από σχετικές στρογγυλοποιήσεις, είναι πραγματικά.

Ο συμπληρωματικός φόρος υπολογίζεται ως εξής:

Αν τα ακίνητα δεν ιδιοχρησιμοποιούνταν, αλλά ήταν για παράδειγμα εκμισθωμένα στο σύνολό τους, ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ θα ήταν:

Σε κάθε περίπτωση, από τα παραπάνω προκύπτει, ότι ένα σημαντικό μέρος των μισθωμάτων που εισπράττονται από την εκμετάλλευση των ακινήτων, εισόδημα το οποίο φορολογείται, θεωρούμενο ως έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα, με 22% (παράγραφος 2, άρθρο 47, ΚΦΕ), περιορίζεται έτι περαιτέρω από την επιβάρυνση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ (2^η φορολόγηση).

Αν τα ακίνητα ιδιοχρησιμοποιούνταν στο σύνολό τους, ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ θα ήταν αρκετά χαμηλότερος:

Θετικό στοιχείο πάντως, συνιστά το γεγονός ότι ο ΕΝΦΙΑ εκπίπτει από τα ακαθάριστα έσοδα του νομικού προσώπου (άρθρο 22, σε συνδυασμό με το άρθρο 23 του ΚΦΕ), ενώ με τον προηγούμενο ΚΦΕ (Ν 2238/1994), οι φόροι αυτής της μορφής (πχ ΦΜΑΠ, τότε), δεν εξέπιπταν από τα ακαθάριστα έσοδα, θεωρούνταν ως μη ενσωματωμένοι στο λειτουργικό κόστος (ΕΓΛΣ) και κατευθύνονταν στην διάθεση των κερδών (αν προέκυπταν κέρδη), οπότε μείωναν ευθέως το προϊόν διανομής προς τους μετόχους/εταίρους (μερίσματα).

* Ο κ. Νίκος Σγουρινάκης είναι τ. Διευθυντής Σύνταξης του περιοδικού «ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ», τ. Μέλος του ΣΛΟΤ.