Ποιες είναι οι τάσεις, οι προβληματικές, οι προκλήσεις και οι καλές πρακτικές γύρω από τα ζητήματα ρύθμισης, αξιοποίησης και επένδυσης των ακινήτων; Κατά τη διάρκεια του 3oυ Συνεδρίου Δικαίου του Χώρου (Real Estate Law Conference), την Πέμπτη 27 Ιουνίου 2024 στο Grand Hyatt Athens, υπό τη διοργάνωση της Νομικής Βιβλιοθήκης και του Επιστημονικού Περιοδικού “Περιβάλλον & Δίκαιο”, 25 έγκριτοι ομιλητές είχαν την ευκαιρία να αναλύσουν τα κρίσιμα αυτά ζητήματα με νομική, τεχνική και οικονομική σκοπιά.
Το “NB Daily” βρέθηκε στο συνέδριο και ενημερώθηκε, μεταξύ άλλων, για τη θέση και την αξία των θεσμικών φορέων στο ζήτημα αξιοποίησης ακινήτων κατά τη διάρκεια της 4ης συνεδρίας. Συντονιστής της στρογγυλής τράπεζας των ομιλητών ήταν ο Άγγελος Χασαπόπουλος, Δικηγόρος στην Δικηγορική Εταιρεία Δελλής και Συνεργάτες, ο οποίος ενεργοποίησε μια ουσιαστική συζήτηση για τις πιθανές ελλείψεις και τις αγκυλώσεις των θεσμικών πλαισίων των δημόσιων φορέων, καθώς και τα επιχειρησιακά προγράμματα που ακολουθούν ως προς το ζήτημα της εκμετάλλευσης των ακινήτων δημόσιας περιουσίας. Στη συζήτηση συμμετείχαν η Ελένη Βελγάκη, Προϊσταμένη Γενικής Διεύθυνσης Δημόσιας Περιουσίας και Κοινωφελών Περιουσιών, η Πάολα Καρανικήτα, Διευθύντρια, Νομική Υποστήριξη, ΕΤΑΔ, ο Γιώργος Παπανικολάου, Δήμαρχος Γλυφάδας και η Κατερίνα Τζωάννου, Διευθύνουσα Σύμβουλος, Εταιρεία Ακινήτων e-ΕΦΚΑ.
Πάολα Καρανικήτα: «Η αναδιοργάνωση του μεγαλύτερου ιδιοκτήτη δημοσίων ακινήτων στη χώρα»
Η δικηγόρος επεσήμανε, αρχικώς, ότι η ΕΤΑΔ αποτελεί τον μεγαλύτερο ιδιοκτήτη δημοσίων ακινήτων, έχοντας επιφορτιστεί τη νομική, τεχνική, ακόμη και ποινική ευθύνη διαχείρισης και συντήρησης πληθώρας ακινήτων του δημοσίου. Ουσιαστικά με τον Ν. 4381/16, πολλά ακίνητα, που διαχειριζόταν ήδη ο φορέας, πέρασαν και επίσημα στην κυριότητα της εταιρείας. Πρόκειται για τη συγχώνευση της περιουσίας 4 εταιρειών, των Τουριστικών Ακινήτων του ΕΟΤ, των Ολυμπιακών Ακινήτων, της περιουσίας της Κτηματικής Εταιρείας του Δημοσίου (ΚΕΔ) και της Εταιρείας «Παράκτιο Αττικό Μέτωπο Α.Ε».
Η πράξη έχει δείξει ότι μία από τις βασικές προκλήσεις είναι η καταγραφή αυτών των ακινήτων, με καθορισμό αυτών που βρίσκονται πράγματι στην κυριότητα της ΕΤΑΔ. Διεξάγεται μια διαρκής άσκηση κατηγοριοποίησης των ακινήτων για να γίνει ο χαρακτηρισμός τους ως ανταλλάξιμα, κοινόχρηστα ή κοινωφελή, εκτός συναλλαγής ή οριστικώς δασικά. Γίνεται, λοιπόν, κατανοητό ότι είναι μείζονος σημασίας η εξυγίανση του χαρτοφυλακίου ώστε να καταστεί σαφές ποια ακίνητα διαθέτουμε κατά κυριότητα, ποια κατά διαχείριση και ποια πρέπει να απαλειφθούν πλήρως από το χαρτοφυλάκιο μας. Η ίδια πρόσθεσε αναφέροντας ως δεύτερο ζητούμενο την ανάγκη διασαφήνισης νομικών εννοιών, ιδιαίτερα σχετικά με τον Ν. 4379. Παρά ταύτα, και παρά τα περιορισμένα εργαλεία και τις ανακύπτουσες δυσκολίες, η ΕΤΑΔ έχει καταβάλει μεγάλη προσπάθεια για μία ταχεία και νομικά εχέγγυα αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας, φέρνοντας ως παραδείγματα τον παλαιό αιγιαλό, τα τουριστικά δημόσια ακίνητα όπως τα γνωστά «Ξενία» κ.α.
Τέλος με την υλοποίηση των επόμενων προγραμματικών βημάτων για την αξιοποίηση αυτής της μεγάλης ακίνητης περιουσίας, δήλωσε ως αναγκαία την προώθηση του διαγωνιστικού σκέλους, τη θέσπιση νέων κανονισμών μισθώσεων και εκποιήσεων προς επιτάχυνση και εκσυγχρονισμό, την ενίσχυση και εκπαίδευση προσωπικού του φορέα, την ψηφιοποίηση του μητρώου με την εμφάνιση του αναλυτικού ελέγχου του ακινήτου και τη συνεργασία φορέων, όπως με το ΤΕΕ.
Κατερίνα Τζωάννου: «Σύσταση εταιρείας διαχείρισης ακίνητης περιουσίας για την εξυπηρέτηση του δημόσιου συμφέροντος: Εταιρεία Ακινήτων e-ΕΦΚΑ»
Η Κ. Τζωάννου σημείωσε ότι η εταιρεία ακινήτων e-ΕΦΚΑ είναι μία νέα πρωτοβουλία αφού μετρά μόλις ένα χρόνο λειτουργίας. Βασικός σκοπός αυτού του φιλόδοξου εγχειρήματος αποτελεί ο εκσυγχρονισμός του ΕΦΚΑ και η διαχείριση της περιουσίας του. Ουσιαστικά, η ίδια οραματιζόταν έναν φορέα, ο οποίος θα λειτουργεί με σύγχρονο τρόπο, συμβατό με τους κανόνες της αγοράς και ικανό να ανταποκριθεί στους ρυθμούς της ιδιωτικής οικονομίας παρουσιάζοντας και ο ίδιος ανταγωνιστική μορφή.
Βασικά προβλήματα που παρουσιάζει στη μέχρι σήμερα δράση της η εταιρεία, είναι το ασαφές κανονιστικό πλαίσιο λειτουργίας και η υποστελέχωση, ακόμη και από άποψη διοικητικής υποστήριξης. Η εταιρεία έχει ήδη προχωρήσει σε ψηφιοποίηση του μητρώου τόσο για τη διευκόλυνση του φορέα, όσο και για την καλύτερη επικοινωνία με την αγορά και την εύρεση των ελλείψεων. Επόμενους στόχους για το εγχείρημα αποτελούν η εξυγίανση του πορτφόλιο (515 ακίνητα συνολικά), η διαχείριση του μεγάλου αρχείου του e-ΕΦΚΑ, όπως και ο στρατηγικός καθορισμός της χρήσης των ακινήτων, είτε για ίδιες υπηρεσίες είτε, στον αντίποδα, για εκμετάλλευση.
Σχετικά με το νομικό πλαίσιο της εταιρείας, η κ. Τζωάννου το χαρακτήρισε ως ιδιαίτερο, αφού παρουσιάζει έναν διφυή χαρακτήρα αλλά και πολλές ασάφειες. Μοναδικός μέτοχος στην εταιρία είναι ο e-ΕΦΚΑ και εποπτεύεται από την Υπουργό Εργασίας. Αυτή τη στιγμή ολοκληρώνεται η προγραμματική σύμβαση με τον μέτοχο και αναμένεται η διαπιστωτική πράξη Υπουργού για τη διαχείριση και την αξιοποίηση αυτής της ακίνητης περιουσίας. Άρα ουσιαστικά, εξήγησε, η εταιρεία δρα ως εντολοδόχος του e-ΕΦΚΑ σε όλα τα θέματα της διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας, πλην όμως η περιουσία παραμένει στον φορέα. Τόνισε, δε, ότι ακριβώς λόγω αυτού του ακαθόριστου θεσμικού πλαισίου και των γκρίζων ζωνών διαχείρισης της δημόσιας περιουσίας, χάνεται σημαντικό προβάδισμα στην ταχεία και αποτελεσματική αξιοποίηση των ακινήτων σε σύγκριση με ιδιωτικούς φορείς Η πολυνομία, οι δαιδαλώδεις θεσμικές διαδικασίες και η ευθύνη διαχείρισης δημόσιου χρήματος περιπλέκουν έτι περαιτέρω την ανάγκη δράσης υπό το όριο της νομιμότητας, διαφάνειας και της ιδιωτικής πρωτοβουλίας. Κατέληξε, φέρνοντας ως παράδειγμα το ζήτημα αξιοποίησης της ΑΙ από τους λοιπούς ομιλητές του συνεδρίου, εξηγώντας ότι ακόμη και το θέμα της εισαγωγής και της ενίσχυσης των πληροφοριακών συστημάτων αποτελεί στοίχημα για τους φορείς που ακολουθούν τα κελεύσματα του ψηφιακού μετασχηματισμού, όταν καλούνται να συνεργαστούν με φορείς που δεν μπορούν να υποστηρίξουν τεχνικά κάτι τέτοιο.
Γιώργος Παπανικολάου: «ΟΤΑ: Το ελλιπές πλαίσιο»
Ο Δήμαρχος Γλυφάδας επεσήμανε ότι η ραγδαία ανάπτυξη των πόλων, όπως της Γλυφάδας, συνοδευόμενη από τις ανακύπτουσες ρυμοτομικές εξελίξεις, επιτάσσει από τους φορείς της τοπικής αυτοδιοίκησης τη διασφάλιση την ποιότητας συνθηκών των πολιτών. Η μοναδική λύση στην υλοποίηση αυτού του στόχου είτε είναι η ανακατανομή του χώρου, δηλαδή η αλλαγή της λειτουργίας που εξυπηρετούσε ένας χώρος έως πρότινος, είτε η αναζήτηση χώρων που ανήκουν στο δημόσιο εν τη ευρεία έννοια, αλλά όχι στον συγκεκριμένο δήμο. Ο ίδιος έφερε ως παράδειγμα τη μακροχρόνια προσπάθεια για την επιτέλεση κάποιας ανάπλασης στην παραλία του Δήμου, η οποία όμως ματαιωνόταν λόγω γραφειοκρατικών προβλημάτων. Ο σκόπελος αυτός ξεπεράστηκε με τη συνεργασία του Δήμου με την ΕΤΑΔ μέσω σύμβασης παραχώρησης, και κατόπιν εκπόνησης μελετών και εύρεσης χρηματοδότησης, κατάφεραν να προσφέρουν στους πολίτες και τους επισκέπτες μια εξαιρετική παραλία.
Στο ερώτημα για το ελλιπές θεσμικό πλαίσιο των ΟΤΑ και τις περιορισμένες αρμοδιότητες τους, ο Δήμαρχος απάντησε ότι πράγματι αποτελεί πρόβλημα καθώς παρουσιάζει κενά, εντούτοις όμως πρόκρινε ως βασικότερη ανάγκη την προώθηση μιας καλύτερης και στενότερης συνεργασίας των φορέων του Δημοσίου. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτέλεσε η δημιουργία Κοιμητηρίου για τον Δήμο της Γλυφάδας. Το χρόνιο αυτό κοινωνικό αδιέξοδο, για τις οικογένειες των δημοτών, λύθηκε με την καίρια παρέμβαση και συνδρομή της Ελληνικής Αεροπορίας, μέσω της παραχώρησης του στρατοπέδου της περιοχής, και κατόπιν πολλών και περίπλοκων νομικών ελιγμών, καταδεικνύοντας ότι η εύρεση αρωγών στο έργο των δημοτικών αρχών αλλά και διαθέσιμου χώρου για την υλοποίηση κοινωφελών παροχών δεν αποτελεί πάντα δεδομένο ή απλή υπόθεση.
Τέλος στη συζήτηση της στρογγυλής τράπεζας γύρω από τη στρατηγική αξιοποίησης του χώρου, πρότεινε την ανάγκη ανάδειξης διαφορετικών κριτηρίων ή κινήτρων χωρίς οικονομικό αντίκρισμα, αλλά με κοινωνική προσφορά στο πλαίσιο της ουσιαστικής βελτίωσης των πολιτών. Φυσικά, αυτό απαιτεί μεγαλύτερη ωρίμανση του διαλόγου, στην ήδη υπάρχουσα και αξιόλογη συνεργασία που έχει οικοδομηθεί, τον εξορθολογισμό της διαδικασίας και την πιο διασταλτική ερμηνεία του καταστατικού σκοπού των φορέων δημόσιας ακίνητης περιουσίας.
Ελένη Βελγάκη: «Το “κίνημα της πετσέτας” και ο επαναπροσδιορισμός της προστασίας του αιγιαλού»
Η κ. Βελγάκη διαπίστωσε ότι το κίνημα της πετσέτας, όπως πρωτοξεκίνησε στην Πάρο, οδήγησε μια πλήρη αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου για την προστασία του αιγιαλού και των παρακείμενων εκτάσεων. Το κίνημα αυτό -ως μία μορφή δίαυλου παροχής πληροφοριών- μαζί με κάποια κενά του Ν.2971/2001 και προβληματισμούς της υπηρεσίας, αποτέλεσαν αφορμή για θεσμικές αλλαγές. Με τη συνεισφορά της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, δημιουργήθηκε η πλατφόρμα “My coast” με στόχο την καλύτερη καταγραφή των παραβάσεων. Παράλληλα με τον Ν. 5092/2024 για τους όρους αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας στις παραθαλάσσιες περιοχές, δημιουργήθηκαν νέες δυνατότητες. Αρχικά, όλες οι συμβάσεις μίσθωσης του αιγιαλού γίνονται κεντρικά με μέσα τεχνολογίας, οι δημοπρασίες διενεργούνται ηλεκτρονικά σεβόμενοι την διαφάνεια των πολιτών και τη διαλειτουργικότητα των φορέων, έχει προχωρήσει η δημιουργία του ψηφιακού μητρώου από το μηδέν και η γεωαναφορά όλων των σημείων, ενώ τέλος διανοίχτηκε ο δρόμος για χρήση μέσων τεχνολογίας, όπως αεροφωτογραφίες, δορυφορικές εικόνες κα. Το επόμενο βήμα, σημείωσε, είναι η εξασφάλιση του φιλτραρίσματος των καταγγελιών, εισάγοντας στη συζήτηση το ζήτημα της τεχνητής νοημοσύνης και της συνεργασίας με φορείς όπως ΕΤΑΔ, ΟΤΑ, Υπουργείου Περιβάλλοντος, Πολιτισμού κα.
Ερωτώμενη για τις θετικές επιπτώσεις που επέφεραν οι ανωτέρω παρεμβάσεις, ανέφερε αρχικά την αύξηση των εσόδων του κράτους. Συγκεκριμένα, θεσπίστηκε αντικειμενικό σύστημα εξαγωγής τιμήματος, με την αρχική τιμή εκκίνησης να ανεβαίνει κατακόρυφα για πολλές παραλίες, βοηθώντας και την ίδια την υπηρεσία να διακρίνει ποιες παραλίες έχουν ζήτηση, ποιες όχι και γιατί. Ως δεύτερη θετική εξέλιξη σημείωσε την πρόβλεψη για άμεσες ενέργειες των διοικητικών οργάνων, η τήρηση της οποίας έχει υπάρξει εξαιρετικά δύσκολη στο παρελθόν – με λήψη μέτρων μπορεί να έχει μακροχρόνιες δικαστικές περιπέτειες.
Τέλος, σχετικά με το επιχειρησιακό σχέδιο για την αξιοποίηση των αιγιαλών, διασαφήνισε ότι ο αιγιαλός είναι κοινόχρηστος και ανήκει σε όλους του πολίτες, εντούτοις τόνισε και την υπεραξία του τουριστικού προϊόντος. Ανέφερε, ως πρόταση του Υπουργείου για την προσφορά υπηρεσιών για τους λουόμενους, ένα μοντέλο σύμπραξης ιδιωτικού και δημόσιου τομέα σεβόμενοι την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος και τους κανόνες της κοινοχρησίας.
