Με το νέο Σχέδιο Νόμου υπό τον τίτλο «Ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, απλοποίηση διαδικασιών, χρήση τεχνητής νοημοσύνης και διατάξεις για τη λειτουργία του ν.π.δ.δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο», λοιπές διατάξεις του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης» και το άρθρο 16 αυτού επέρχονται σημαντικές αλλαγές που επανεκκινούν και επιταχύνουν τη μεταβίβαση ακινήτων αλλά και τη σύσταση εμπράγματων δικαιωμάτων σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές. Ειδικότερα, με την προβλεπόμενη ρύθμιση, επιτρέπεται η μονομερής διόρθωση συμβολαιογραφικών πράξεων με ανακρίβειες από τους ιδιοκτήτες, χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων συνιδιοκτητών, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ώστε οι πολίτες να μπορούν να προβούν σε νόμιμες μεταβιβάσεις των ακινήτων τους. Όπως επισημαίνεται στην αιτιολογική έκθεση του νόμου, η σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων έχει πλέον καταστεί δυσχερής αν δεν έχει προηγηθεί διόρθωση των προηγουμένων συμβολαίων απόκτησης του ακινήτου, όταν δεν υπάρχουν ή δεν μεριμνούν οι δικαιοπάροχοι προς τούτο, ή όταν απαιτείται η υπογραφή πράξεων τροποποίησης των οριζοντίων ιδιοκτησιών από όλους τους συνιδιοκτήτες των πολυκατοικιών.
Διόρθωση συμβολαίων από ιδιοκτήτες γηπέδων/οικοπέδων
Ο κύριος ενός γηπέδου ή οικοπέδου με κτίσματα έχει τη δυνατότητα μονομερούς διόρθωσης των στοιχείων κτήσης κυριότητας, όπως η επιφάνεια, το περίγραμμα και η χρήση των κτισμάτων. Η δυνατότητα αυτή παρέχεται αν υπάρχει ταύτιση μεταξύ των στοιχείων της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, του κτηματολογίου και των κτηματολογικών διαγραμμάτων. Ωστόσο, για να είναι έγκυρη η διόρθωση, πρέπει να πληρούνται τα εξής:
- Να μην μεταβάλλονται τα βασικά περιγραφικά στοιχεία του γεωτεμαχίου.
- Οι αποκλίσεις εμβαδού να είναι εντός των αποδεκτών ορίων (5% για εντός σχεδίου και 10% για εκτός σχεδίου ακίνητα).
- Να έχει καταβληθεί τυχόν οφειλόμενος φόρος.
- Το ακίνητο να είναι νόμιμο ή να έχει υπαχθεί στις διατάξεις τακτοποίησης αυθαιρέτων του νόμου 4495/2017.
Διόρθωση συμβολαίων από ιδιοκτήτες οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας
Ο κύριος οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας μπορεί επίσης να προβαίνει σε μονομερή τροποποίηση της πράξης σύστασης ιδιοκτησίας, εφόσον η πραγματική κατάσταση του ακινήτου είναι σύμφωνη με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Οι προϋποθέσεις για αυτή τη διόρθωση είναι οι εξής:
- Να μην επηρεάζονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας ή τα δικαιώματα των υπόλοιπων ιδιοκτησιών.
- Να έχει καταβληθεί ο φόρος που προκύπτει από τη μεταβολή.
- Το ακίνητο να είναι νόμιμο ή να έχει τακτοποιηθεί με βάση το νόμο 4495/2017.
Σε περιπτώσεις αποκλίσεων εμβαδού έως 2%, δεν απαιτείται τροποποίηση των συμβολαίων, ενώ επιτρέπεται η μονομερής τροποποίηση της σύστασης για τη μεταφορά δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης μεταξύ οριζόντιων ιδιοκτησιών, υπό προϋποθέσεις.
Σύμφωμα με την ανάλυση της σχεδιαζόμενης ρύθμισης, στην αιτιολογική έκθεση του Σχεδίου Νόμου, οι ιδιοκτήτες οριζοντίου ιδιοκτησίας με μονομερή συμβολαιογραφική πράξη και χωρίς να απαιτείται η σύμφωνη γνώμη των συνιδιοκτητών, μπορούν να μεταφέρουν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης της συγκεκριμένης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε έτερη οριζόντια ιδιοκτησία της οποίας είναι κύριοι και η οποία βρίσκεται επί της ιδίας οικοδομής, υπό την προϋπόθεση, ότι η οριζόντια ιδιοκτησία στην οποία μεταφέρεται το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης δεν διαθέτει ήδη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ιδίου σκοπού (π.χ. αποκλειστική χρήση θέσης στάθμευσης, αποκλειστική χρήση αποθήκης). Διασφαλίζεται κατ’ αυτό τον τρόπο η απρόσκοπτη χρήση και περαιτέρω αξιοποίηση των περιουσιακών στοιχείων για τους ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών επί της ιδίας οικοδομής χωρίς να θίγονται τα εμπράγματα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών.
Άρση ακυρότητας μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητα με αυθαιρεσίες
Με τροποποίηση του άρθρου 82 του Ν 4495/2017 καταργείται η απόλυτη ακυρότητα μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές, που πραγματοποιήθηκαν έως την 1η Μαΐου 2024 εφόσον υπαχθούν στις διατάξεις του νόμου 4495/2017. Η διόρθωση της συμβολαιογραφικής πράξης μπορεί να γίνει μονομερώς από τον τελευταίο αποκτώντα, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και με την υποβολή των απαραίτητων εγγράφων.
Με την εισαγόμενη ρύθμιση παρέχεται ευελιξία στους ιδιοκτήτες ακινήτων για τη διόρθωση των συμβολαίων τους, μειώνονται τα γραφειοκρατικά εμπόδια και διευκολύνονται οι διαδικασίες μεταβίβασης εμπράγματων δικαιωμάτων. Παράλληλα, θεσπίζονται προϋποθέσεις για την άρση της ακυρότητας σε αυθαίρετες κατασκευές, με τους ιδιοκτήτες να έχουν μία επιπλέον ευκαιρία νομιμοποίησης.
Δείτε το πλήρες κείμενο του νέου Σχεδίου Νόμου εδώ