Στην Ολομέλεια του ΣτΕ θα κριθεί εάν η ρύθμιση υπαγωγής αυθαιρέτων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους ακινήτων με την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών αντιβαίνει στο άρθρο 24 του Συντάγματος (ΣτΕ 91/2024)
Η νομιμοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους με τη συναίνεση των ιδιοκτητών είναι ανεκτή από το Σύνταγμα ή μήπως επιφέρει δυσμενείς συνέπειες στην ποιότητα της ζωής των κατοίκων, ιδίως εκείνων που δεν έχουν παρανομήσει;
Με αφορμή μια δαιδαλώδη περιπέτεια νομιμοποίησης αυθαίρετης κατασκευής σε πιλοτή στον Δήμο Παπάγου-Χολαργού, η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας καλείται να κρίνει εάν η διάταξη του άρθρου 11 παρ. 1 περ. δ’ υποπερ. i του Ν 4178/2013, που επιτρέπει την νομιμοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους με την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών χωρίς εκτίμηση πολεοδομικών και κτιριολογικών κριτηρίων, συνάδει ή όχι με το Σύνταγμα.
Ιστορικό
Οι συνιδιοκτήτες της οικοδομής στον Δήμο Παπάγου-Χολαργού Αττικής δεν ρύθμισαν με ειδική συμφωνία (κανονισμό) το δικαίωμα χρήσης των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής. Κατόπιν αίτησης της εκκαλούσας, η αυθαίρετη μετατροπή δύο ελευθέρων χώρων της πιλοτής σε χώρους κύριας χρήσης της οικοδομής υπήχθη στις ρυθμίσεις του Ν 3843/2010. Περαιτέρω, κατόπιν καταγγελιών του εφεσιβλήτου, ο ίδιος δήλωσε ότι ως συνιδιοκτήτης της ανωτέρω οικοδομής δεν συναινεί στην ανωτέρω αυθαίρετη μετατροπή χρήσης και τις αυθαίρετες κατασκευές. Παράλληλα, η εκκαλούσα υπέβαλε δήλωση υπαγωγής στις διατάξεις του Ν 4014/2011, η οποία μεταφέρθηκε στον Ν 4178/2013 και εκδόθηκε βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής στις ρυθμίσεις του Ν 4178/2013 για αυθαίρετες κατασκευές επί της εν λόγω οικοδομής, στην οποία συμπεριελήφθησαν και οι υπαχθείσες στις ρυθμίσεις του Ν 3843/2010 επεκτάσεις του διαμερίσματος του ισογείου της ανωτέρω οικοδομής οι οποίες είχαν καταλάβει κοινόχρηστο τμήμα πιλοτής.
Ο εφεσίβλητος αμφισβήτησε τη νομιμότητα και των ανωτέρω δηλώσεων ασκώντας προσφυγή ενώπιον του Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥΠΟΘΑ), με την οποία προέβαλε ότι οι δηλώσεις αυτές παρανόμως είχαν υποβληθεί μόνο από την εκκαλούσα εφόσον αφορούσαν και αυθαίρετες κατασκευές στον κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής και, συνεπώς, έπρεπε να έχουν τη συναίνεση και του ιδίου. Η προσφυγή αυτή απορρίφθηκε με την αιτιολογία ότι, σύμφωνα με τον Ν 4178/2013, υφίσταται η απαιτούμενη από την ισχύουσα νομοθεσία πλειοψηφία των ψήφων των συνιδιοκτητών του ακινήτου αναλόγως των ποσοστών συνιδιοκτησίας τους.
Εν συνεχεία, ο εφεσίβλητος άσκησε αίτηση ακύρωσης, η οποία έγινε δεκτή με την εκκαλουμένη 2791/2019 απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών. Πιο συγκεκριμένα, στο πλαίσιο της απόφασης του Διοικητικού Εφετείου Αθηνών κρίθηκε ότι η απόφαση του ΣΥΠΟΘΑ είναι πλημμελώς αιτιολογημένη και πρέπει να ακυρωθεί κατά το μέρος που απορρίφθηκε η προσφυγή του αιτούντος κατά της δήλωσης υπαγωγής της παρεμβαίνουσας στο Ν 4014/2011, όπως αυτή μεταφέρθηκε στο Ν 4178/2013 για τη νομιμοποίηση των επίδικων αυθαίρετων κατασκευών.
Η κρίση του Συμβουλίου της Επικρατείας
Αρχικά, το Συμβούλιο της Επικρατείας ξεκίνησε την συλλογιστική του πορεία τονίζοντας ότι κάθε ιδιοκτήτης ορόφου ή διαμερίσματος οικοδομής, για την οποία έχει συσταθεί εγκύρως οριζόντια ιδιοκτησία, δικαιούται, λόγω της αναγκαίας συγκυριότητας του επί των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και ο ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου, να κάνει απόλυτη χρήση τούτων και να προβαίνει στην επισκευή και ανανέωση αυτών, αρκεί να μη βλάπτει τα αντίστοιχα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών και να μην μεταβάλλει τον συνήθη προορισμό των μερών αυτών. Μπορεί, επίσης, με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να καταρτισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγραφεί, να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών της οικοδομής σε έναν ή και περισσότερους από τους συνιδιοκτήτες, με αντίστοιχο αποκλεισμό των άλλων. Όμως, το με τέτοια συμφωνία παρεχόμενο σε συνιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστου πράγματος δεν περιέχει και εξουσία άρσης του προβλεπόμενου προορισμού του, αλλά η παραχώρηση αυτή και η αντίστοιχη χρήση θα γίνεται για τον προορισμό που το τμήμα αυτό από τη φύση του έχει και προκύπτει από τις λειτουργικές χρησιμότητες του οικοδομήματος που ορίζονται από τον κανονισμό, την τοποθεσία του ακινήτου και τις τακτικές συνήθειες της περιοχής. Αν και πότε θίγονται τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών ή υπάρχει μεταβολή του συνήθους προορισμού των κοινών μερών με τη χρήση τους από ορισμένους συνιδιοκτήτες, κρίνεται, κατά περίπτωση, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες και στο πλαίσιο του γενικότερου συμφέροντος της ομαλής λειτουργίας της σχέσεως της οροφοκτησίας.
Ειδικότερα, σύμφωνα με το Συμβούλιο της Επικρατείας, βλαπτική για τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών είναι η χρήση που εμποδίζει ή δυσχεραίνει υπερμέτρως αυτούς στη χρήση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους ή και στη σύγχρηση των κοινών μερών, ενώ μεταβολή του συνήθους προορισμού προκαλείται όταν η συγκεκριμένη χρήση αλλοιώνει τον προορισμό των κοινών μερών, που ορίζεται με δικαιοπρακτική ρύθμιση ή, σε περίπτωση έλλειψής της, προκύπτει από τη φύση των πραγμάτων και τον σκοπό που αυτά υπηρετούν κατά τα διδάγματα της κοινής πείρας στη λειτουργία της οροφοκτησίας, καθώς και από τις συνθήκες της συγκεκριμένης περίπτωσης, δεν αποκλείεται, όμως, να εκφέρουν παρεμπίπτουσα κρίση επ’ αυτών και διοικητικά όργανα, εφόσον αυτό είναι αναγκαίο για την άσκηση της αρμοδιότητάς τους.
Μάλιστα, το Συμβούλιο της Επικρατείας ως προς τη συνταγματικότητα της νομιμοποίησης των επίδικων αυθαίρετων κατασκευών σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 11 παράγραφος 1 περίπτωση δ’ υποπερίπτωση i του Ν 4178/2013 ομοφώνως δέχθηκε ότι, κάθε αυθαίρετη κατασκευή που καταλαμβάνει κοινόχρηστο χώρο ακινήτου, κείμενη οπουδήποτε στην επικράτεια, εξαιρείται της υποχρεωτικής κατεδάφισης, με την υποβολή δήλωσης από τον ενδιαφερόμενο, χωρίς να ερευνάται εάν αντίκειται στους ισχύοντες όρους και περιορισμούς δόμησης του οικείου ρυμοτομικού σχεδίου και αν υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης κάλυψης της περιοχής. Η γενόμενη δια της συγκεκριμένης διάταξης ρύθμιση, και μάλιστα με απλή πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, κατά το μέρος που αφορά κοινόχρηστους χώρους στον υποχρεωτικώς ακάλυπτο χώρο του ακινήτου, ο οποίος, κατά τις σχετικές πολεοδομικές διατάξεις, παραμένει αδόμητος λόγω εφαρμογής του οικείου ρυμοτομικού σχεδίου προκειμένου να μην υπάρχει υπέρβαση της επιτρεπόμενης κάλυψης της περιοχής, προσκρούει, κατά βάση, στο άρθρο 24 του Συντάγματος διότι έχει ως συνέπεια να ανατρέπεται, και σε κάθε περίπτωση να νοθεύεται ο επιβαλλόμενος από το άρθρο 24 του Συντάγματος ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός, και να επέρχεται αλλοίωση της λειτουργικότητας των οικισμών και επιδείνωση των όρων διαβίωσης των κατοίκων, δεδομένου ότι η αναστολή αυτή επέρχεται με μόνη την υποβολή αίτησης του ενδιαφερομένου και των σχετικών δικαιολογητικών και την καταβολή του οριζόμενου στον νόμο ποσού ειδικού προστίμου, χωρίς ειδική για κάθε αυθαίρετο κρίση αρμόδιου οργάνου της διοίκησης, ύστερα από εκτίμηση Πολεοδομικών και κτιριολογικών κριτηρίων, που σχετίζονται με το μέγεθος, τη χρήση, το είδος και τη σημασία της αυθαίρετης κατασκευής, καθώς και με τις επιπτώσεις της στον χώρο που την περιβάλλει, τη συνολική δηλαδή επιβάρυνση της περιοχής.
Η επίμαχη ρύθμιση, πέραν της αντίθεσής της στο άρθρο 24 του Συντάγματος, αντίκειται επίσης, αφενός στις συνταγματικές αρχές του κράτους δικαίου και του σεβασμού και προστασίας της αξίας του ανθρώπου, αφετέρου δε στη συνταγματική αρχή της ισότητας. Ειδικότερα, αντιβαίνει στις συνταγματικές αρχές του κράτους δικαίου και του σεβασμού και προστασίας της αξίας του ανθρώπου, εφόσον θεμελιώδης επιδίωξη του Κράτους δικαίου είναι η πραγμάτωση του Δικαίου στην Πολιτεία, που πρωτίστως επιτυγχάνεται με τη διαφύλαξη του κύρους του νόμου. Η επιδίωξη αυτή επιτελείται, μεταξύ άλλων, με τη θέσπιση πάγιων διατάξεων που ρυθμίζουν την ατομική και κοινωνική δραστηριότητα των πολιτών οι οποίοι, βάσει των κανόνων αυτών και μέσα στα πλαίσια της ρύθμισής τους, ασκούν τα συνταγματικώς κατοχυρωμένα ατομικά και κοινωνικά τους δικαιώματα και μετέχουν στην οικονομική και κοινωνική ζωή της χώρας. Εξάλλου, ο σεβασμός και η προστασία της αξίας του ανθρώπου, που αποτελούν πρωταρχική υποχρέωση της Πολιτείας, επιβάλλουν στο Κράτος την υποχρέωση να εγγυάται υπέρ των πολιτών την πιστή εφαρμογή των νόμων, να προασπίζει τα νομίμως και όχι τα παρανόμως κτηθέντα από τους πολίτες αγαθά καθώς και να σέβεται και να προάγει με κάθε πρόσφορο μέσο την εμπιστοσύνη των πολιτών στο νόμο και την έννομη τάξη, την ύπαρξη και τη διατήρηση της οποίας εγγυάται η αποτελεσματική λειτουργία των κρατικών υπηρεσιών επιβολής και εφαρμογής του νόμου.
Όσον αφορά την καταστρατήγηση της αρχής της ισότητας, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι, η διάταξη περί νομιμοποίησης των αυθαίρετων κατασκευών χωρίς εκτίμηση πολεοδομικών κριτηρίων θέτει σε μειονεκτική μοίρα τους νομοταγείς πολίτες που έχουν ιδιοκτησία στην ίδια περιοχή και οι οποίοι, μολονότι ενήργησαν κατά την ανέγερση ή διαρρύθμιση της οικοδομής τους μέσα στα πλαίσια των δυνατοτήτων τις οποίες παρείχαν οι νόμοι, θα ήταν υποχρεωμένοι να υποστούν εις το διηνεκές τις δυσμενείς πολεοδομικές συνέπειες των αυθαίρετων κατασκευών των γειτόνων τους οι οποίες, αν και επιβαρύνουν τους όρους διαβίωσης, διαφεύγουν την κατεδάφισή τους.
Κατόπιν τούτων, δεδομένου ότι το ζήτημα της συνταγματικότητας της επίμαχης διάταξης δεν έχει κριθεί με προηγούμενη απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, το πέμπτο τμήμα έκρινε ότι η επίλυση του εν λόγω ζητήματος πρέπει, κατ’ άρθρο 100 παρ. 5 του Συντάγματος, να παραπεμφθεί στην Ολομέλεια του Δικαστηρίου.
Δείτε την απόφαση στη Qualex: ΣτΕ 91/2024
Δείτε τη σχετική Αρθρογραφία στη Qualex: Η αυθαίρετη δόμηση και η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας μέχρι και το νόμο 4014/2011