Σειρά νέων ρυθμίσεων, που στοχεύουν στην επιτάχυνση και την απλοποίηση χρονοβόρων διαδικασιών στον τομέα της κτηματογράφησης ακινήτων, εισάγονται με τον Ν 5142/2024 (ΦΕΚ Α’ 158/4.10.2024).
Αξιοποιούνται για πρώτη φορά εφαρμογές τεχνητής νοημοσύνης, προκειμένου η εξυπηρέτηση πολιτών και επαγγελματιών να καταστεί αμεσότερη και ποιοτικότερη. Το «Ελληνικό Κτηματολόγιο», Νομικό Πρόσωπο Δημοσίου Δικαίου, συσταθέν δυνάμει του άρθρου 1 του Ν 4512/2018 (Α’ 5/17.1.2018), έως το 2022 τελούσε υπό την εποπτεία του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Το 2023, ο Ν 5076/2023 (Α’ 207/13.12.2023) για την επιτάχυνση των διαδικασιών ολοκλήρωσης του Ελληνικού Κτηματολογίου απέσπασε τη λειτουργία του φορέα «Ελληνικό Κτηματολόγιο» από την εποπτεία του Υπουργείου Περιβάλλοντος, μεταφέροντάς τη στον Υπουργό Ψηφιακής Διακυβέρνησης.
Στόχος του Υπουργείου για το 2025, σύμφωνα με το άρθρο 1 του Ν 5142/2024, η μετάβαση του συνόλου της χώρας σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου, η ταχύτερη κτηματογράφηση και η αποτελεσματικότερη λειτουργία των υπηρεσιών. Κυριότερη πρόκληση και κοινή ανάγκη: η αντιμετώπιση της γραφειοκρατίας. Εκεί επικεντρώνονται και οι ρυθμίσεις του Μέρους Γ’ του Ν 5142/2024 υπό τον τίτλο ΑΠΛΟΠΟΙΗΣΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΩΝ ΚΑΙ ΜΕΙΩΣΗ ΓΡΑΦΕΙΟΚΡΑΤΙΑΣ ΣΤΟ Ν.Π.Δ.Δ. «ΕΛΛΗΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ».
Με πλέγμα νομοθετικών επεμβάσεων, που εντοπίζονται κυρίως στα άρθρα 11 έως και 19 του νέου Νόμου, οι διαδικασίες αλλάζουν, η ψηφιακή οδός προτείνεται ως κύριος τρόπος αλληλεπίδρασης με τις υπηρεσίες του Κτηματολογίου και οι πολίτες αποδεσμεύονται από διαδικαστικά στάδια που παρακώλυαν και καθυστερούσαν τις μεταβιβάσεις ακίνητης περιουσίας.
Ειδικότερα:
Άρθρο 11: Νομικός έλεγχος με ΑΙ
Προκρίνεται η χρήση συστήματος τεχνητής νοημοσύνης (AI) από το Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» για τον έλεγχο εγγραπτέων πράξεων. Το σύστημα επεξεργάζεται στοιχεία των πράξεων και παρέχει εισηγήσεις στα αρμόδια όργανα για την καταχώριση αυτών. Η εισήγηση έχει το χαρακτήρα απλής γνωμοδότησης, δεν είναι δεσμευτική και δεν χρήζει αιτιολόγησης σε περίπτωση απόκλισης του αρμοδίου οργάνου. Η λειτουργία του συστήματος διέπεται από τους ευρωπαϊκούς κανονισμούς σχετικά με την τεχνητή νοημοσύνη και την προστασία προσωπικών δεδομένων και αποσκοπεί στη μείωση του χρόνου διεκπεραίωσης της διαδικασίας ελέγχου των συμβολαίων κτηματογράφησης.
Άρθρο 12: Εικοσιτετράωρη ηλεκτρονική υποβολή εγγραπτέων πράξεων
Προβλέπεται η δυνατότητα ψηφιακής υποβολής εγγραπτέων πράξεων στο «Ελληνικό Κτηματολόγιο», σε 24ωρη βάση. Το Διοικητικό Συμβούλιο του Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» καθίσταται αρμόδιο να ορίσει το χρόνο κατά τον οποίο οι πράξεις αυτές θα διενεργούνται υποχρεωτικώς ηλεκτρονικά.
Άρθρο 13: Απλοποίηση της διαδικασίας για τη διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων
Μεγαλύτερη ευελιξία παρέχεται κατά τη διόρθωση προδήλου σφάλματος. Ο έλεγχος της αίτησης διόρθωσης περιορίζεται στην ύπαρξη ή μη καταχωρισθέντος στο Υποθηκοφυλακείο δημοσίου εγγράφου χωρίς να αξιολογείται η διαδοχή των δικαιοπαρόχων ή των αναφερόμενων τίτλων κτήσης. Επιπλέον, δεν απαιτείται επίδοση στο Ελληνικό Δημόσιο στην περίπτωση οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών ή, αν το ακίνητο βρίσκεται εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή οικισμού, στην περίπτωση δικαιούχου εμπραγμάτου δικαιώματος βάσει δημοσίου εγγράφου.
Άρθρο 14 : Στους δήμους τα αρχεία των Υποθηκοφυλακείων με δυνατότητα έκδοσης ακριβούς αντιγράφου
Ρυθμίζεται η δυνατότητα παράδοσης των αρχείων υποθηκοφυλακείων από το «Ελληνικό Κτηματολόγιο» στους δήμους της τοποθεσίας τους. Τα αρχεία πρέπει να είναι προσβάσιμα και να εξασφαλίζεται η καλή συντήρηση των έγχαρτων αρχείων. Το Ν.Π.Δ.Δ. διατηρεί το δικαίωμα ανάκλησης της παραχώρησης σε περίπτωση μη τήρησης των όρων.
Άρθρο 15: Διόρθωση κτηματολογικών εγγραφών και αναγνώριση εμπράγματων δικαιωμάτων, χωρίς προσφυγή σε δικαστικές διαμάχες
Επιτρέπεται η διόρθωση κτηματολογικών εγγραφών υπέρ φυσικών ή νομικών προσώπων υπό τις παρακάτω προϋποθέσεις:
-Υφιστάμενη εγγραφή με εμφαινόμενο ως ιδιοκτήτη το Ελληνικό Δημόσιο ή τη Διεύθυνση
Δασών
-Απόφαση αποδοχής αντιρρήσεων κατά του δασικού χάρτη και πάροδος της δίμηνης προθεσμίας από την έκδοση, χωρίς να απαιτείται επίδοση της αίτησης στο Ελληνικό Δημόσιο.
-Εμπράγματο δικαίωμα φυσικού ή νομικού προσώπου ή δικαιοπαρόχου τους, προκύπτον από δημόσιο έγγραφο καταχωρημένο στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου πριν από την περαίωση της κτηματογράφησης, ή και μετά, εφόσον στηρίζεται σε προηγούμενη πράξη καταχωρισθείσα στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου πριν από την περαίωση.
-Κτηματολογική εγγραφή ερειδόμενη στο τεκμήριο κυριότητας του δημοσίου επί δασικών εκτάσεων.
Άρθρο 16: Μονομερής διόρθωση συμβολαίων – Άρση ακυρότητας μεταβίβασης σε ακίνητα με αυθαιρεσίες
Δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών και στους ιδιοκτήτες οικοπέδων να προβαίνουν μονομερώς σε διορθώσεις στοιχείων των συμβολαίων, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Επίσης, με την τροποποίηση του άρθρου 82 του Ν. 4495/2017 καταργείται η απόλυτη ακυρότητα μεταβίβασης ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές, που πραγματοποιήθηκαν έως την 1η Μαΐου 2024 εφόσον υπαχθούν στις διατάξεις του νόμου 4495/2017.
Άρθρο 17: Υποβολή τοπογραφικών διαγραμμάτων για οικοδομική άδεια
Τα τοπογραφικά διαγράμματα που απαιτούνται για την έκδοση οικοδομικής άδειας πρέπει να υποβάλλονται ηλεκτρονικά στη βάση δεδομένων του «Ελληνικού Κτηματολογίου» και να λαμβάνουν Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος.
Άρθρο 18: Οριστικοποίηση συμβολαίων σε εκτέλεση προσυμφώνων με το δικαίωμα της αυτοσύμβασης
Επιτρέπεται η σύνταξη οριστικών συμβολαίων μεταβίβασης ακινήτων, χωρίς την προσκόμιση των απαιτούμενων πιστοποιητικών, υπό την προϋπόθεση ότι τα προσύμφωνα συντάχθηκαν πριν από την 31η Αυγούστου 2004. Δίνεται έτσι τέλος στην ανασφάλεια δικαίου που δημιουργούσαν οι διαδοχικές παρατάσεις ισχύος του άρθρου 22 του Ν 3427/2005.
Άρθρο 19: Παράταση προθεσμίας επικύρωσης ανώμαλων δικαιοπραξιών
Παρατείνονται οι προθεσμίες για την επικύρωση ανώμαλων δικαιοπραξιών έως την 31η Δεκεμβρίου 2027. Η παράταση στοχεύει στην ασφάλεια των συναλλαγών, αφού οι αποκτώντες εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου κατά παράβαση της αγροτικής νομοθεσίας μπορούν να επικυρώνουν συμβολαιογραφικές πράξεις και συμφωνητικά με βέβαιη χρονολογία, προς αποφυγή εκποίησης του ακινήτου σε τρίτους.
Η απλούστευση των διαδικασιών, η αξιοποίηση νέων τεχνολογιών και η αναβάθμιση ενός μείζονος σημασίας συστήματος πληροφοριών, όπως το Ελληνικό Κτηματολόγιο, αποτελεί κεντρικό ζητούμενο του νέου νομοθετικού πλαισίου που θεσπίζει ο Ν 5142/2024. Το αποτέλεσμα και η πρακτική εφαρμογή των νέων ρυθμίσεων θα αποδείξουν εάν κινούμαστε σε τροχιά αυτοματοποίησης, με ορίζοντα τη σύγχρονη και αξιόπιστη παροχή υπηρεσιών προς τους πολίτες.
Δείτε τις νομοθετικές διατάξεις στην Qualex: Μέρος Γ’ Ν 5142/2024