Ι. Αποζημίωση για νομικό ελάττωμα του μισθίου
Έννοια νομικού ελαττώματος του μισθίου (ΑΚ 583):
Κάθε δικαίωμα τρίτου, ενοχικό ή εμπράγματο, εξαιτίας του οποίου στερείται ο μισθωτής την συμφωνημένη χρήση του πράγματος (διαφορά από πώληση: Δεν αρκεί εδώ η ύπαρξη του δικαιώματος τρίτου, θα πρέπει εξαιτίας αυτού να αφαιρέθηκε η χρήση από τον μισθωτή, ολικά ή μερικά).
à Προϋποθέσεις ευθύνης σε αποζημίωση:
– Απαιτείται αφαίρεση της χρήσης από τον μισθωτή, δεν αρκεί ο κίνδυνος αφαίρεσης.
– Να υπήρχε ήδη κατά τη σύναψη της σύμβασης το νομικό ελάττωμα και ο εκμισθωτής να το γνώριζε ή να το αγνοούσε υπαιτίως («όφειλε να το γνωρίζει» – ΑΚ 577 εδ. β΄) ή
Να εμφανίστηκε μετά τη σύναψη της μίσθωσης το νομικό ελάττωμα από υπαιτιότητα του εκμισθωτή (ΑΚ 578)
– (ΝΟΘΟΣ) ΥΠΟΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΕΥΘΥΝΗ (σε αντίθεση με τα λοιπά δικαιώματα- άρσης του ελαττώματος, μείωσης ή μη καταβολής μισθώματος, καταγγελίας, για τα οποία δεν απαιτείται υπαιτιότητα).
– Αιτιώδης συνάφεια μεταξύ του νομικού ελαττώματος και της ζημίας του μισθωτή
Απαλλαγή από την ευθύνη:
– Ο εκμισθωτής απαλλάσσεται à αν ο μισθωτής, κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης, γνώριζε το νομικό ελάττωμα του μισθίου (ΑΚ 583 σε συνδ. με 579).
– Απαλλαγή εκμισθωτή, αν τα νομικά ελαττώματα προέκυψαν από πταίσμα του μισθωτή (ΑΚ 381).
ΌΧΙ απαλλαγή, αν ο μισθωτής από βαριά αμέλεια αγνοούσε το ελάττωμα, ΟΥΤΕ αν παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο à Η ΑΚ 583 ΑΚ δεν παραπέμπει στις ΑΚ 580 και 581 (ΑΠ 35/2015).
Περιεχόμενο αποζημίωσης:
Καλύπτει κάθε ζημία του μισθωτή αιτιωδώς συνδεόμενη με την ύπαρξη του ελαττώματος (π.χ. ποσά που δαπάνησε ο μισθωτής που έχασε τη χρήση εξαιτίας του νομικού ελαττώματος για να μισθώσει άλλο παρόμοιο ακίνητο).
Ενδεχόμενη μείωση με προβολή ένστασης ΑΚ 300.
Παραγραφή: Συνήθης εικοσαετής παραγραφή (ΑΚ 249).
ΙΙ. Αποζημίωση για πραγματικό ελάττωμα του μισθίου
Έννοια πραγματικού ελαττώματος του μισθίου (ΑΚ 576):
Κάθε μειονέκτημα του μισθίου, το οποίο εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση του από τον μισθωτή.
– Να επηρεάζεται η προσφορότητά του για λειτουργική χρήση (ΑΠ 1469/2013).
– Π.χ.: Κατασκευαστικά ελαττώματα, όπως έλλειψη στερεότητας κτιρίου, πλημμελείς κατασκευές τοίχων ή μονώσεων αυτών, λόγω των οποίων το μίσθιο εμφανίζει υγρασία ή διαρροή νερού, υπερβολική δυσοσμία ή εκπομπές ρύπων από γειτονικά ακίνητα, η μη λειτουργία ή η πλημμελής λειτουργία των κοινών μερών της οικοδομής που εξυπηρετούν το μίσθιο (ανελκυστήρας, θέρμανση κλπ.), απαγόρευση της συμφωνημένης χρήσης του από δημόσια αρχή ή από τον νόμο (ΕφΔωδ 75/2004), αδυναμία χορήγησης ή ανάκληση της απαιτούμενης άδειας δημόσιας αρχής (ΑΠ 1089/2018, ΑΠ 1015/2015, ΑΠ 27/2014).
Άρθρο 82 § 1β ν. 4495/2017 (ΦΕΚ 167 Α/3.11.2017): «Δεν επιτρέπεται η μίσθωση και παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 81 § 1 περιπτώσεις α΄ και β΄».
à Προϋποθέσεις ευθύνης σε αποζημίωση:
– Να υπήρχε ήδη κατά τη σύναψη της σύμβασης το πραγματικό ελάττωμα και ο εκμισθωτής να το γνώριζε ή να το αγνοούσε υπαιτίως («όφειλε να το γνωρίζει» – ΑΚ 577 εδ. β΄) ή
Να εμφανίστηκε μετά τη σύναψη της μίσθωσης το πραγματικό ελάττωμα από υπαιτιότητα του εκμισθωτή (ΑΚ 578)
– (ΝΟΘΟΣ) ΥΠΟΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΕΥΘΥΝΗ (σε αντίθεση με τα λοιπά δικαιώματα- άρσης του ελαττώματος, μείωσης ή μη καταβολής μισθώματος, καταγγελίας, για τα οποία δεν απαιτείται υπαιτιότητα)
– Αιτιώδης συνάφεια μεταξύ του ελαττώματος και της ζημίας του μισθωτή
Απαλλαγή από την ευθύνη –
Ο Εκμισθωτής απαλλάσσεται:
– αν ο μισθωτής, κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης, γνώριζε το ελάττωμα του μισθίου (ΑΚ 579).
– αν μισθωτής αγνοούσε το ελάττωμα από βαριά αμέλεια κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης, εκτός αν ο εκμισθωτής υποσχέθηκε ότι δεν υπάρχει ελάττωμα ή αν το αποσιώπησε με δόλο (580 ΑΚ).
– αν ο μισθωτής παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο γνωρίζοντας το ελάττωμα ή την έλλειψη (581 ΑΚ) – Διαφορά με 579: Εδώ η γνώση να υπάρχει κατά την παραλαβή.
– αν τα ελαττώματα προέκυψαν από πταίσμα του μισθωτή (ΑΚ 381).
Συμβατικός αποκλεισμός με όριο την ΑΚ 332: άκυρη κάθε εκ των προτέρων συμφωνία (ήτοι πριν από την πρόκληση της ζημίας), με την οποία προβλέπεται πλήρης απαλλαγή ή περιορισμός της ευθύνης από δόλο ή βαριά αμέλεια (ΑΠ 1223/2015).
Περιεχόμενο αποζημίωσης:
Καλύπτει κάθε ζημία του μισθωτή αιτιωδώς συνδεόμενη με την ύπαρξη του ελαττώματος.
Δαπάνες μισθωτή για άρση του ελαττώματος, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει κατά τα συμφωνημένα.
Δαπάνη μίσθωσης άλλου πράγματος ή διαφυγόν κέρδος από τη μη χρησιμοποίηση του μισθίου, λόγω του ελαττώματος, μέχρι την άρση του ελαττώματος (ή, αν ασκήθηκε και δικαίωμα καταγγελίας, μέχρι τη λήξη της μίσθωσης). ΟΧΙ όμως για τον μετά τη λήξη της μίσθωσης χρόνο (ΑΠ 774/2015). Μόνο για το συμφωνηθέντα χρόνο διάρκειας της μίσθωσης και όχι για την μεταγενέστερη χρονική περίοδο της νόμιμης ή αναγκαστικής παράτασης της, βάσει ειδικών νομοθετικών ρυθμίσεων, δεδομένου ότι στην περίπτωση αυτή παύει να υπάρχει ο κατά τις, διατάξεις των άρθ. 297 και 298 απαιτούμενος αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ της υπαιτιότητας του εκμισθωτή και της επικαλούμενης από το μισθωτή ζημίας από διαφυγόν κέρδος (ΑΠ 104/2014).
Ο μισθωτής δικαιούται να επιχειρήσει ο ίδιος την άρση του ελαττώματος και να απαιτήσει τη δαπάνη, να αξιώσει κάθε θετική και αποθετική ζημία (απότοκη του ελαττώματος), καθώς και κάθε περαιτέρω ζημία, ακόμη και την ανόρθωση της ζημίας από μη εκτέλεση της σύμβασης (ΑΠ 1668/2006).
Και περαιτέρω ζημία: Σε άλλα έννομα αγαθά του μισθωτή (βλ. ΑΠ 496/2015) ή των οικείων του που συγκατοικούν μαζί του (προστατευτική ενέργεια υπέρ τρίτου).
à συρροή συμβατικής και αδικοπρακτικής ευθύνης (ΑΠ ΑΠ 496/2015, ΑΠ 1474/2004).
Ενδεχόμενη μείωση με προβολή ένστασης ΑΚ 300.
Παραγραφή: Συνήθης εικοσαετής παραγραφή (ΑΚ 249). ΟΜΩΣ η αξίωση δαπανών (ΑΚ 578 § 2 εδ. β’) υπόκειται στην παραγραφή της ΑΚ 603.
ΙΙΙ. Αποζημίωση για έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας
Έννοια συμφωνημένης ιδιότητας (ΑΚ 576 παρ. 2):
Η ιδιότητα που συμφωνήθηκε από τους συμβαλλομένους ότι έχει το μίσθιο, εφόσον την εγγυήθηκε ο εκμισθωτής.
Όταν ο μισθωτής αποδέχεται τη δήλωση του εκμισθωτή, η οποία έχει ως περιεχόμενο την ύπαρξη ορισμένων ιδιοτήτων ή προσόντων του μισθίου καθώς και την ανάληψη από αυτόν της ευθύνης για την ύπαρξη των ιδιοτήτων αυτών και για τις συνέπειες της έλλειψής τους.
Μπορεί μια ιδιότητα να θεωρηθεί και σιωπηρώς συμφωνηθείσα, όταν επί τοιούτων πραγμάτων υπάρχουν στις συναλλαγές συνήθεις ιδιότητες του μισθίου, τις οποίες ο μισθωτής ευλόγως εδικαιούτο να προσδοκά ως υπάρχουσες, ως φύσει εξυπακουόμενες (ΑΠ 194/2010).
à Προϋποθέσεις ευθύνης σε αποζημίωση:
– Να λείπει ήδη κατά τη σύναψη της σύμβασης η συμφωνημένη ιδιότητα, ανεξάρτητα από το αν ο εκμισθωτής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει την έλλειψη (ΑΚ 577 εδ. α΄) – ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΕΥΘΥΝΗ – ή
Να έλειψε η συμφωνημένη ιδιότητα μετά τη σύναψη της μίσθωσης από υπαιτιότητα του εκμισθωτή (ΑΚ 578) – (ΝΟΘΟΣ) ΥΠΟΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΕΥΘΥΝΗ.
– Αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της έλλειψης και της ζημίας του μισθωτή.
Απαλλαγή από την ευθύνη –
Ο Εκμισθωτής απαλλάσσεται:
– αν ο μισθωτής, κατά τη σύναψη της σύμβασης, γνώριζε την έλλειψη (ΑΚ 579).
– αν ο μισθωτής παρέλαβε ανεπιφύλακτα το μίσθιο γνωρίζοντας την έλλειψη (581 ΑΚ) – Διαφορά με 579: Εδώ η γνώση να υπάρχει κατά την παραλαβή.
– αν η έλλειψη προέκυψε από πταίσμα του μισθωτή (ΑΚ 381).
ΌΧΙ απαλλαγή, αν μισθωτής αγνοούσε την έλλειψη από βαριά αμέλεια κατά τη σύναψη της σύμβασης (η ΑΚ 580 δεν αναφέρεται στις συμφωνημένες ιδιότητες, δυνατότητα όμως εφαρμογής της ΑΚ 300).
Συμβατικός αποκλεισμός με όριο την ΑΚ 332: άκυρη κάθε εκ των προτέρων συμφωνία (ήτοι πριν από την πρόκληση της ζημίας), με την οποία προβλέπεται πλήρης απαλλαγή ή περιορισμός της ευθύνης από δόλο ή βαριά αμέλεια (ΑΠ 1223/2015).
Περιεχόμενο αποζημίωσης:
Καλύπτει κάθε ζημία του μισθωτή αιτιωδώς συνδεόμενη με την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας (π.χ. ποσά που δαπάνησε ο μισθωτής που έχασε τη χρήση εξαιτίας της έλλειψης συμφωνημένης ιδιότητας για να μισθώσει άλλο παρόμοιο ακίνητο).
Ισχύουν και όσα αναφέρθηκαν για την αποζημίωση λόγω ελαττώματος.
Ενδεχόμενη μείωση με προβολή ένστασης ΑΚ 300.
Παραγραφή: Συνήθης εικοσαετής παραγραφή (ΑΚ 249). ΟΜΩΣ η αξίωση δαπανών (ΑΚ 578 § 2 εδ. β’) υπόκειται στην παραγραφή της ΑΚ 603.
IV. Σχέση του δικαιώματος αποζημίωσης για ελάττωμα ή έλλειψη συμφωνημένης ιδιότητας με τα λοιπά δικαιώματα του μισθωτή
Λοιπά δικαιώματα του μισθωτή:
Αυτούσια αποκατάσταση – Άρση των ελαττωμάτων (ΑΚ 578 παρ. 2 εδ. α΄)
Μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος (ΑΚ 576)
Καταγγελία της μίσθωσης (ΑΚ 585)
Σχέση μεταξύ των δικαιωμάτων του μισθωτή:
Κρατούσα γνώμη: Το δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος και το δικαίωμα αποζημίωσης συρρέουν διαζευκτικώς (ΑΠ 774/2015, ΑΠ 411/2011) – Δεν μπορούν να επιδιωχθούν παραλλήλως με το ίδιο δικόγραφο, εκτός αν η δεύτερη από τις σχετικές αξιώσεις του μισθωτή επιδιώκεται επικουρικά (για την περίπτωση απόρριψης της πρώτης).
Σχέση μεταξύ των δικαιωμάτων του μισθωτή:
Το δικαίωμα άρσης ελαττωμάτων και ελλείψεων δεν αποκλείει την άσκηση των άλλων.
Το δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος μπορεί να ασκηθεί παράλληλα προς το δικαίωμα άρσης ελαττωμάτων (για το χρόνο έως την άρση) και το δικαίωμα καταγγελίας (για το χρόνο έως τη λήξη της μίσθωσης).
Το δικαίωμα αποζημίωσης μπορεί να ασκηθεί παράλληλα προς το δικαίωμα άρσης ελαττωμάτων και το δικαίωμα καταγγελίας.
Το δικαίωμα καταγγελίας αποκλείεται μετά την άρση των ελαττωμάτων και αν ασκηθεί αποκλείει το δικαίωμα άρσης. Και μετά την άσκηση καταγγελίας δυνατή είναι η άσκηση των δικαιωμάτων μείωσης του μισθώματος και αποζημίωσης για το χρόνο έως τη λήξη της μίσθωσης.
à Τα ανωτέρω ισχύουν, εφόσον τα δικαιώματα αφορούν το ίδιο χρονικό διάστημα της μίσθωσης:
Η ύπαρξη των διαζευκτικώς συρρεουσών αξιώσεων συνδέεται με το χρονικό διάστημα, στο οποίο υπάρχουν τα ελαττώματα ή οι ελλείψεις, είναι δε ενδεχόμενο σε ένα ορισμένο χρονικό διάστημα να υπάρχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος, όχι όμως και δικαίωμα αποζημίωσης, διότι δεν συντρέχουν και οι ειδικές προϋποθέσεις, υπό τις οποίες γεννάται το δικαίωμα αυτό, ενώ σε άλλο χρονικό διάστημα, όπως στην περίπτωση που σε αυτό υφίσταται υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την άρση του πραγματικού ελαττώματος ή της έλλειψης της ιδιότητας, να υπάρχει και αξίωση αποζημίωσης (ΟλΑΠ 50/2005).
* Ο κ. Κίμων Σαϊτάκης είναι Δικηγόρος – ΔΝ, Μεταδιδάκτορας (Post-doc) της Νομικής Σχολής Αθηνών, Διδάσκων στο Φροντιστήριο της Νομικής Βιβλιοθήκης.
Δείτε τα τμήματα προετοιμασίας για τις εξετάσεις της Εθνικής Σχολής Δικαστικών Λειτουργών εδώ