Αν ο μισθωτής δεν εκπληρώνει την υποχρέωσή του ή καθυστερεί, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα:
α) Να απαιτήσει την καταβολή, με αγωγή εκπλήρωσης (ΑΚ 574 και γενικές διατάξεις ΑΚ 374 επ., δυνατότητα προβολής και της ένστασης της ΑΚ 374).
β) Να καταγγείλει τη μίσθωση (ΑΚ 597). Προϋποθέσεις: αα) Εντός προθεσμίας (ΑΚ 597 §1): προ ενός τουλάχιστον μήνα για μισθώσεις άνω του έτους ή προ δέκα τουλάχιστον ημερών για μικρότερης διάρκειας μισθώσεις. Άκυρη κάθε συμφωνία περί σύντμησης προθεσμιών ή αυτόματης λύσης της μίσθωσης (ΑΚ 598) – ββ) Να μην καταβληθεί μέσα στην προθεσμία το μίσθωμα. Αν μέσα στην προθεσμία καταβληθεί ο μισθωτής το μίσθωμα μαζί με τα τυχόν έξοδα καταγγελίας, η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα και η μίσθωση δεν λύνεται (ΑΚ 597 § 2) = τελεί υπό την αίρεση της μη έγκαιρης καταβολής του μισθώματος. – γγ) Υπερημερία μισθωτή (παρόλο που η ΑΚ 597 παρ. 1 αναφέρεται σε απλή καθυστέρηση, γίνεται δεκτό ότι απαιτείται υπερημερία οφειλέτη – άρα ο μισθωτής απαλλάσσεται αν η καθυστέρηση οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν φέρει ευθύνη: ΑΚ 342- Δεν αποτελεί πάντως εύλογη αιτία καθυστέρησης η οικονομική αδυναμία – ΑΠ 1080/2001).
γ) Να υποβάλει αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου επί καθυστερήσεως μισθωμάτων λόγω δυστροπίας (ΚΠολΔ 637 επ.) – ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΗ: Η έναρξη της μίσθωσης να αποδεικνύεται εγγράφως και να έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης.
– Δυστροπία = υπερημερία ως προς την καταβολή του μισθώματος.
– Ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει και αποζημίωση για την πρόωρη λήξη της μίσθωσης.
δ) Να υποβάλει αίτηση για έκδοση διαταγής πληρωμής για τα καθυστερούμενα μισθώματα (ΚΠολΔ 645: σώρευση με διαταγή απόδοσης χρήσης και 623 επ.). Πρέπει να υπάρχει ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ή συμβόλαιο από το οποίο να προκύπτει το ύψος του μισθώματος καθώς και ότι το μίσθιο παραδόθηκε ή ότι ο μισθωτής υποχρεούται σε προκαταβολή του μισθώματος.
ε) Άσκηση αγωγής απόδοσης λόγω δυστροπίας κατά ΕισΝΚΠολΔ 66.
– Δυστροπία = υπερημερία ως προς την καταβολή του μισθώματος.
ΠΡΟΣΟΧΗ: Η άσκηση αγωγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου κατά την ΑΚ 597 ισχύει ως καταγγελία, αρκεί να υφίσταται λόγος καταγγελίας (βλ. ΚΠολΔ 619). ΟΜΩΣ: Η άσκηση αγωγής απόδοσης λόγω δυστροπίας κατά ΕισΝΚΠολΔ 66 εδ. β΄ δεν ισχύει ως καταγγελία. Έτσι, ενώ με καταγγελία της ΑΚ 597 επέρχεται λύση της μίσθωσης, δεν συμβαίνει το ίδιο με την άσκηση αγωγής εκ του ΕισΝΚΠολΔ 66. Μόνο με την αναγκαστική εκτέλεση της απόφασης (ή την οικειοθελή σύμμόρφωση του μισθωτή) επέρχεται λύση της μίσθωσης στην τελευταία περίπτωση.
→ Η καταβολή ενώπιον του δικαστηρίου και μέχρι το τέλος της συζήτησης στο ακροατήριο όλων των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων που οφείλονται μέχρι την ημέρα της συζήτησης και των δικαστικών εξόδων που ορίζονται αμέσως από τον δικαστή επιφέρει κατάργηση της δικης (ΚΠολΔ 618)- Εξαίρεση: επί επανειλημμένης καθυστέρησης λόγω δυστροπίας.
* Ο κ. Κίμων Σαϊτάκης είναι Δικηγόρος – ΔΝ, Μεταδιδάκτορας (Post-doc) της Νομικής Σχολής Αθηνών, Διδάσκων στο Φροντιστήριο της Νομικής Βιβλιοθήκης.
Δείτε τα τμήματα προετοιμασίας για τις εξετάσεις της Εθνικής Σχολής Δικαστικών Λειτουργών εδώ