Ζήτημα γεννάται σχετικά με το ποιος ευθύνεται για προϋπάρχουσες οφειλές κοινοχρήστων δαπανών ορισμένου διαμερίσματος ή ορόφου, σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης μεταβιβάζει την κυριότητα της χωριστής ιδιοκτησίας του λόγω πώλησης σε τρίτον.
Στην ΑΚ 525 ορίζεται ότι «από τη στιγμή που ο αγοραστής φέρει τον κίνδυνο, παίρνει τα ωφελήματα και φέρει τα βάρη του πράγματος», στη δε ΑΚ 965 ότι «όποιος φέρει τα βάρη του πράγματος έως έναν ορισμένο χρόνο ή από έναν ορισμένο χρόνο, αν τα βάρη αυτά είναι από τα περιοδικώς καταβαλλόμενα, ευθύνεται, εφόσον δεν ορίστηκε κάτι διαφορετικό, ανάλογα με τη διάρκεια της υποχρέωσής του. Όταν πρόκειται για άλλα βάρη, ευθύνεται για όσα έγιναν απαιτητά κατά τη διάρκεια της υποχρέωσής του».
Οι παραπάνω διατάξεις δεν αποκλείουν η μία την άλλη, αλλά αλληλοσυμπληρώνονται. Εντούτοις, ρυθμίζουν την εσωτερική σχέση μεταξύ παλαιού και νέου δικαιούχου του πράγματος ως προς τη μεταξύ τους κατανομή των βαρών και όχι την εξωτερική σχέση τους έναντι του τρίτου δανειστή των βαρών, εν προκειμένω έναντι των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας για τις κοινόχρηστες δαπάνες και για την οποία (εξωτερική σχέση) αποφασιστική σημασία έχει η έννομη σχέση από την οποία πηγάζει η υποχρέωση καταβολής των βαρών. Ως προς τις κοινές δαπάνες και τα βάρη της οροφοκτησίας, η σχέση που καθορίζει τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη κάθε διαμερίσματος ή ορόφου έναντι των λοιπών ιδιοκτητών είναι αυτή της συγκυριότητας στο όλο ακίνητο κατ’ άρθρο 1117 του ΑΚ, σε συνδυασμό με τα άρθρα 785 και 794 ΑΚ και 5 εδ. β’ του ν. 3741/1929. Κατά το πρώτο άρθρο «όταν πρόκειται για οικοδομή, ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματός του είναι αυτοδικαίως συγκύριος εξ αδιαιρέτου κατ’ ανάλογη μερίδα πάνω στα μέρη του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν στην κοινή και των λοιπών κυρίων χρήση, όπως είναι ιδίως το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, η αυλή» Κατ’ άρθρο 785 ΑΚ «αν ένα δικαίωμα ανήκει σε περισσότερους από κοινού, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, υπάρχει ανάμεσά τους κοινωνία κατ’ ιδανικά μέρη. Σε περίπτωση αμφιβολίας λογίζεται ότι τα μέρη είναι ίσα» και κατ’ άρθρο 794 ΑΚ «κάθε κοινωνός ενέχεται απέναντι στους λοιπούς, κατά την αναλογία της μερίδας του, για τα έξοδα της συντήρησης, της διοίκησης και της χρησιμοποίησης του κοινού». Περαιτέρω, στο άρθρο 5 εδ. β’ του ν. 3741/1929 προβλέπεται ότι «Εν ελλείψει πάσης μεταξύ των συνιδιοκτητών συμφωνίας ως προς τα δικαιώματα και τας υποχρεώσεις αυτών περί των κοινών πραγμάτων, κρατούσι τα εξής:.. β) `Εκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρη εις τα κοινά βάρη επί τη βάσει της αξίας του ορόφου ή διαμερίσματος ου είναι κύριος».
Από τον συνδυασμό των παραπάνω διατάξεων, η κρατούσα στη νομολογία μας άποψη συνάγει ότι η ευθύνη του παλαιού και του νέου ιδιοκτήτη της οριζόντιας ιδιοκτησίας για τις κοινόχρηστες δαπάνες της οικοδομής έναντι των άλλων συνιδιοκτητών καθορίζεται από το χρονικό διάστημα, κατά το οποίο ο καθένας τους υπήρξε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας και αντίστοιχα συνιδιοκτήτης των κοινών μερών της οικοδομής (έτσι Ν. Λιβάνης, Ιδιοκτησία κατ’ όροφον, 1973, σ. 143, 144) δηλαδή κρίσιμος είναι ο χρόνος της μεταγραφής της εμπράγματης σύμβασης για τη μεταβίβαση της κυριότητας της οριζόντιας ιδιοκτησίας (άρθρα 1192 εδ.1 και 1198 ΑΚ), με εξαίρεση την περίπτωση που έχει γίνει αναδοχή αλλότριου χρέους εκ μέρους του νέου ιδιοκτήτη για τις παλαιότερες κοινόχρηστες δαπάνες που αναλογούν στον παλιό ιδιοκτήτη κατ’ άρθρο 471 ΑΚ (βλ. ΕφΠειρ 759/2018, δημοσιευμένη στην ιστοσελίδα του Εφετείου Πειραιώς: “efeteio-peir.gr” και ΕφΘεσ 1665/1984 ΕΔΠ1984, 25, ΕφΑθ 2694/1973 ΕΔΠ 1974, 140).
* Ο κ. Κίμων Σαϊτάκης είναι Δικηγόρος – ΔΝ, Μεταδιδάκτορας (Post-doc) της Νομικής Σχολής Αθηνών, Διδάσκων στο Φροντιστήριο της Νομικής Βιβλιοθήκης.
Δείτε τα τμήματα προετοιμασίας για τις εξετάσεις της Εθνικής Σχολής Δικαστικών Λειτουργών εδώ