Σύμφωνα με αρ. 217 Ν. 4738/2020 (όπως τροποποιήθηκε Ν 4764/2020 έναρξη ισχύος από 1/3/2021), «ευάλωτος οφειλέτης» νοείται ο οφειλέτης στο πρόσωπο του οποίου πληρούνται τα εισοδηματικά, περιουσιακά και λοιπά κριτήρια που ισχύουν, σύμφωνα με το αρ. 3 του ν. 4472/2017 (ετήσιο ατομικό εισόδημα μέχρι 9.600 ευρω). Σύμφωνα με αρ. 219 Ν. 4738/2020 σε περίπτωση που ευάλωτος οφειλέτης κηρυχθεί σε πτώχευση και ρευστοποιείται η κύρια κατοικία του, ή σε περίπτωση που σε βάρος της κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη -που δεν πτώχευσε- π.χ. ελεύθερος επαγγελματίας, δανειολήπτης, με εγγύηση την κύρια κατοικία του, επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση από ενυπόθηκο ή προσημειούχο πιστωτή, ο ευάλωτος οφειλέτης μπορεί να υποβάλει αίτημα μεταβίβασης και μίσθωσης της κύριας κατοικίας του εμπρόθεσμα (εντός 60 ημερών από τη δημοσίευση) στον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης που είναι ΝΠΙΔ (αρ. 218 Ν. 4738/2020). Σε περίπτωση που η κύρια κατοικία ανήκει στον ευάλωτο οφειλέτη μόνο ως προς ιδανικό μερίδιο ή αν ο ευάλωτος είναι ψιλός κύριος ή επικαρπωτής, η άσκηση του δικαιώματος προϋποθέτει τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών, συμπεριλαμβανομένων των ψιλών κυρίων και επικαρπωτών. Το τίμημα μεταβίβασης ισούται προς την εμπορική αξία του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του οφειλέτη επί της πρώτης κατοικίας σύμφωνα με την εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή (ή της πρώτης προσφοράς). Ο φορέας καταβάλλει το τίμημα στον σύνδικο ή τον υπάλληλο του πλειστηριασμού. Η καταβολή του τιμήματος συνεπάγεται τη μεταβίβαση του ιδιοκτησιακού δικαιώματος στον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης και τη ματαίωση του πλειστηριασμού (αρ. 219παρ.6 Ν 4738/2020). Ο φορέας αποκτά το ιδιοκτησιακό δικαίωμα του δικαιούχου ελεύθερο από κάθε βάρος ή διεκδίκηση τρίτου. Η μίσθωση της πρώτης κατοικίας στον οφειλέτη από τον φορέα είναι δωδεκαετής. Τα μισθωτικά δικαιώματα είναι αμεταβίβαστα (εκτός καθολικής διαδοχής) αρ.220 Ν.4738/2020. Το μίσθωμα ορίζεται με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο στεγαστικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο που ίσχυε, σύμφωνα με το στατιστικό δελτίο της Τράπεζας της Ελλάδος και είναι επιδοτούμενο (αρ.223 Ν 4738/2020). Η αναπροσαρμογή του μισθώματος γίνεται ετησίως στην επέτειο της κατάρτισης της μίσθωσης. Καταγγελία της μίσθωσης προβλέπεται λόγω υπερημερίας και αθεράπευτης μη καταβολής τριών μισθωμάτων (αρ.221 Ν 4738/2020). Σύμφωνα με αρ. 222, εφόσον ο οφειλέτης καταβάλλει το σύνολο των μισθωμάτων για τη διάρκεια της μίσθωσης (δηλ. τα μισθώματα δωδεκαετίας έστω αν ο οφειλέτης παρέμεινε λιγότερο χρόνο), μπορεί να ασκήσει, ο ίδιος ή οι νόμιμοι διάδοχοί του, το δικαίωμα επαναγοράς της κύριας κατοικίας και να αποκτήσει έναντι τιμήματος επαναγοράς που καθορίζεται με Υπουργική Απόφαση, την κυριότητα της κύριας κατοικίας η οποία είχε μεταβιβαστεί στον φορέα (αρ. 225παρ.3 Ν. 4738/2020, το τίμημα επαναγοράς οφείλει να ανταποκρίνεται στην εμπορική αξία του ακινήτου).-
* Ο κ. Αθανάσιος Πολυχρονόπουλος είναι Δικηγόρος στον ΑΠ, MSc, Διδάσκων στο Φροντιστήριο της Νομικής Βιβλιοθήκης.
Δείτε τα τμήματα προετοιμασίας για τις εξετάσεις της Εθνικής Σχολής Δικαστικών Λειτουργών εδώ