Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 393 παρ. 2 ΚΠολΔ και 138 ΑΚ προκύπτει ότι, η εικονικότητα της δικαιοπραξίας και η ύπαρξη άλλης ισχυρής που καλύπτεται κάτω από αυτή μπορεί να αποδειχθεί με όλα τα επιτρεπόμενα από τις διατάξεις του ΚΠολΔ αποδεικτικά μέσα, επομένως και με μάρτυρες, μη εφαρμοζομένης της από τη διάταξη του άρθρου 393 παρ.2 ΚΠολΔ προβλεπομένης απαγόρευσης της εμμάρτυρης απόδειξης της εικονικότητας, ενόψει του ότι δεν πρόκειται για τροποποίηση της δικαιοπραξίας κατά το περιεχόμενό της που καθορίστηκε από τα συμβαλλόμενα μέρη. Η απόδειξη της εικονικότητας δεν στρέφεται κατά του περιεχομένου της δικαιοπραξίας αλλά κατά του κύρους της περιεχομένης σε αυτήν πράξης, η οποία έγινε χωρίς πρόθεση παραγωγής εννόμων αποτελεσμάτων ή παραγωγής διαφορετικών (αποτελεσμάτων) από τη φαινομένη δικαιοπραξία (ΑΠ 321/2018 ΤΝΠ QUALEX, ΑΠ 1822/2012 Nomos, ΑΠ 10/2007 ΤΝΠ QUALEX ΑΠ 26/2003 Nomos).
Κρίσιμα ζητήματα για την κατάφαση της εικονικότητας της σύμβασης πώλησης ακινήτου είναι η εν γνώσει του πωλητή δήλωση βούλησης περί μεταβίβασης της κυριότητας αυτού να μην ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και να έχει ως σκοπό να δημιουργήσει σε άλλους την εντύπωση μεταβολής της νομικής του κατάστασης, χωρίς όμως να υπάρχει στον δηλούντα η πρόθεση τέτοιας μεταβολής, αλλά και η γνώση της εικονικότητας από τον αγοραστή και η συμφωνία τους ότι η σύμβαση δεν παράγει έννομες συνέπειες. (ΑΠ 1831/2014, ΑΠ 2088/2013 ΤΝΠ QUALEX).
Αντίθετα, δεν αποτελεί κρίσιμο ζήτημα η καταβολή ή μη του τιμήματος, ο τρόπος της τυχόν καταβολής ή το ύψος αυτού (το αν δηλαδή ανταποκρίνεται ή όχι στην πραγματική αξία του ακινήτου), εφόσον το τίμημα μπορεί να χαρισθεί, να αφεθεί ή να εξοφληθεί με δόση αντί καταβολής ή μπορεί η σχετική αξίωση καταβολής να αποσβεσθεί με παραγραφή ή κατ’ άλλο τρόπο. Το γεγονός όμως της μη καταβολής, είναι δυνατόν να αποτελέσει δικαστικό τεκμήριο για την εικονικότητα της πώλησης ή, αντίστροφα, το γεγονός της καταβολής να αποτελέσει τεκμήριο για το ότι η πώληση δεν είναι εικονική (ΑΠ 1360/2018 ΤΝΠ QUALEX, 110/2018 ΤΝΠ QUALEX, ΑΠ 625/2018 ΤΝΠ QUALEX, ΑΠ 857/2018 Nomos, ΑΠ 304/2016 ΤΝΠ QUALEX, ΑΠ 899/2015 ΤΝΠ QUALEX). Έτσι, ούτε η ομολογία περί καταβολής ή μη του τιμήματος θεμελιώνει την εικονικότητα ή μη της σύμβασης πώλησης, ούτε η βεβαίωση του συμβολαιογράφου περί καταβολής του τιμήματος αρκεί προς ισχυροποίηση της πώλησης που καταρτίστηκε χωρίς συναλλακτική πρόθεση, αφού για την εικονικότητα της δικαιοπραξίας αρκεί το γεγονός ότι η δήλωση βούλησης των δικαιοπρακτούντων βαρύνεται με ελάττωμα που συνίσταται στο ότι δεν αποσκοπεί πράγματι στην παραγωγή των έννομων αποτελεσμάτων της δικαιοπραξίας που καταρτίζεται.
* Ο κ. Κίμων Σαϊτάκης είναι Δικηγόρος – ΔΝ, Μεταδιδάκτορας (Post-doc) της Νομικής Σχολής Αθηνών, Διδάσκων στο Φροντιστήριο της Νομικής Βιβλιοθήκης.
Δείτε τα τμήματα προετοιμασίας για τις εξετάσεις της Εθνικής Σχολής Δικαστικών Λειτουργών εδώ