Το εμπράγματο δικαίωμα της υποθήκης παρέχει στον ενυπόθηκο δανειστή, παράλληλα με την ενοχική αγωγή κατά του προσωπικού οφειλέτη του, και εμπράγματη υποθηκική αγωγή. Με την υποθηκική αγωγή, στην οποία υπόκειται όχι μόνο ο οφειλέτης αλλά και ο τρίτος κύριος που παραχώρησε την υποθήκη, καθώς και κάθε τρίτος που απέκτησε κυριότητα μετά την εγγραφή της υποθήκης ή που νέμεται με νόμιμο τίτλο το ενυπόθηκο ακίνητο, ο ενυπόθηκος δανειστής έχει τη δυνατότητα να επισπεύσει την αναγκαστική εκποίηση του ενυπόθηκου ακινήτου, αφού πρώτα κοινοποιήσει την επιταγή προς εκτέλεση στον οφειλέτη και στον τρίτο.
Περαιτέρω, κατά το άρθρο 1287 εδ. α΄ και β΄ ΑΚ, όταν το ενυπόθηκο είναι ασφαλισμένο, το δικαίωμα της υποθήκης ασκείται στην οφειλόμενη ασφαλιστική αποζημίωση. Ο δανειστής έχει υποχρέωση να καταθέσει το ποσό της αποζημίωσης δημόσια για να γίνει η διαδικασία της κατάταξης. Από τη διάταξη αυτή, της οποίας η εφαρμογή δεν προϋποθέτει την ύπαρξη εξουσίας διάθεσης εκ μέρους του ασφαλισμένου οφειλέτη της ασφαλιστικής αποζημίωσης, κατά το χρόνο επέλευσης της ασφαλιστικής περίπτωσης, προκύπτει ότι δικαιούχος της ασφαλιστικής αποζημίωσης, μέχρι του ύψους της απαίτησής του που είναι ασφαλισμένη με την υποθήκη, είναι αποκλειστικά ο ενυπόθηκος δανειστής. Επομένως, σε περίπτωση επέλευσης του ασφαλιστικού κινδύνου η αξίωση κατά του ασφαλιστή προς καταβολή του ασφαλίσματος ανήκει όχι στον κύριο του ενυπόθηκου (οφειλέτη ή τρίτο), αλλά στον ενυπόθηκο δανειστή, ο οποίος και μόνον νομιμοποιείται να εγείρει τη σχετική αγωγή κατά του ασφαλιστή, όχι δυνάμει σχέσεως εκχώρησης, αλλά ως υποκατάστατος του ασφαλισμένου ενυπόθηκου οφειλέτη του (ΑΠ 553/2020, ΑΠ 1725/2014, ΑΠ 1356/2012, ΑΠ 1772/2005).
Έτσι, αν ο ασφαλισμένος κύριος του ακινήτου ασκήσει αγωγή κατά του ασφαλιστή, χωρίς να αναφέρει στο δικόγραφο αυτής ότι στο ακίνητο έχει εγγραφεί υποθήκη και κατά την εκδίκαση της αποδειχθεί το γεγονός αυτό, και ότι το ποσό της παραχωρηθείσας υποθήκης καλύπτει το δικαιούμενο ασφάλισμα, η αγωγή θα απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη, αφού ο ενάγων δεν είναι πλέον δικαιούχος της ασφαλιστικής αποζημίωσης. Αν όμως στην αγωγή του ασφαλισμένου κυρίου κατά του ασφαλιστή αναφέρεται η παραχώρηση υποθήκης επί του ασφαλισμένου, καθώς και το ποσό της υποθήκης, τότε η αγωγή είναι ενεργητικά ανομιμοποίητη, μόνον ως προς το ποσό του ασφαλίσματος που καλύπτει το ποσό της υποθήκης.
Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 1276, 1277, 1278 ΑΚ και 41 ΕισΝΚΠολΔ, συνάγεται ότι η προσημείωση υποθήκης αποτελεί εμπράγματο δικαίωμα υποθήκης, το οποίο έχει την ίδια φύση με το πλήρες δικαίωμα υποθήκης, έχει παρακολουθηματικό χαρακτήρα και είναι αδιαίρετο, τελεί όμως υπό αναβλητική αίρεση, πληρούμενη με την τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης με αναδρομικά αποτελέσματα από την ημέρα της εγγραφής της προσημείωσης, με αντίστοιχη προτεραιότητα στην υποθηκική τάξη. Συνεπώς, εξομοιώνεται πλήρως ο ενυπόθηκος με τον προσημειούχο δανειστή, με μόνη την ως άνω διαφορά ως προς τον τρόπο (οριστικής ή τυχαίας, αντίστοιχα) κατάταξης, και επομένως ο τελευταίος μπορεί, κατ’ εφαρμογή των ανωτέρω διατάξεων, και εκείνης του άρθρου 993 παρ. 1 περ. β΄ ΚΠολΔ, να ασκήσει την εμπράγματη υποθηκική αγωγή, εφόσον διαθέτει τίτλο εκτελεστό (κατά του ενοχικά υπόχρεου οφειλέτη του), που αφορά την αξίωση, η οποία είναι εξασφαλισμένη με προσημείωση υποθήκης, και να επισπεύσει, ακόμη και πριν από την τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, αναγκαστική εκτέλεση του προσημειωμένου ακινήτου είτε κατά του οφειλέτη είτε κατά του τρίτου κυρίου, είτε κατ’ εκείνου που νέμεται με νόμιμο τίτλο το ενυπόθηκο κτήμα, αφού πρώτα κοινοποιήσει την επιταγή προς εκτέλεση στον οφειλέτη και στον τρίτο (ΟλΑΠ 14/2006, ΑΠ 1543/2007, ΑΠ 1462/2013). Ταυτόσημη ασφάλεια προς εκείνη του ενυπόθηκου δανειστή αποκτά και ο προσημειούχος δανειστής και επομένως η ρύθμιση του άρθρου 1287 α΄ και β΄ ΑΚ για τον ενυπόθηκο δανειστή αρμόζει και στον προσημειούχο. Με βάση τη φύση της προσημείωσης ως δικαιώματος προσδοκίας δεν συντρέχει λόγος αποκλεισμού από την ασφαλιστική αποζημίωση εκείνου που, εφόσον ακόμη συντρέχουν οι προϋποθέσεις της τροπής της προσημείωσης σε υποθήκη, έχει τη νόμιμη δυνατότητα να καταστεί ενυπόθηκος, δηλαδή να αποκτήσει πλήρες το σχετικό δικαίωμα. Επίσης, κατά τη διάταξη του άρθρου 41 ΕισΝΚΠολΔ, οι σχετικές με την υποθήκη διατάξεις του ΚΠολΔ εφαρμόζονται και στην προσημείωση, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά, με την έννοια ότι στην αναγκαστική εκτέλεση η προσημείωση υπόκειται στους ίδιους για την υποθήκη κανόνες. Διαφορετικά, όμως, ορίζεται μόνο στο άρθρο 1007 παρ. 1 ΚΠολΔ, κατά το οποίο «η απαίτηση υπέρ της οποίας έχει εγγραφεί προσημείωση υποθήκης κατατάσσεται τυχαία, ενώ η απαίτηση του ενυπόθηκου δανειστή κατατάσσεται οριστικά». Συνεπώς, ισχύουν και στην περίπτωση της προσημείωσης υποθήκης, αναλογικώς, τα ανωτέρω που ισχύουν επί υποθήκης, ήτοι δεν απαιτείται τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, όταν στην θέση του υπεγγύου πράγματος υπεισέρχεται (για την ικανοποίηση των πιστωτών) χρηματική αξία, όχι λόγω αναγκαστικής εκποίησης του ακινήτου, αλλά λόγω καταστροφής του, που συνιστά συγχρόνως και επέλευση ασφαλιστικής περίπτωσης, οπότε οι πιστωτές κατατάσσονται όχι επί του πλειστηριάσματος αλλά επί του ασφαλίσματος. Έτσι, σε περίπτωση πλειστηριασμού ή καταστροφής του υπεγγύου και ασφαλισμένου ακινήτου, η μόνη διαφορά μεταξύ ενυπόθηκων και προσημειούχων πιστωτών συνίσταται στον τρόπο της κατάταξής τους στο πλειστηρίασμα ή στο ασφάλισμα, αφού οι μεν πρώτοι κατατάσσονται οριστικώς, οι δε δεύτεροι «τυχαίως» (ΑΠ 553/2020, ΑΠ 1543/2007).
* Ο κ. Κίμων Σαϊτάκης είναι Δικηγόρος – ΔΝ, Μεταδιδάκτορας (Post-doc) της Νομικής Σχολής Αθηνών, Διδάσκων στο Φροντιστήριο της Νομικής Βιβλιοθήκης.
Δείτε τα τμήματα προετοιμασίας για τις εξετάσεις της Εθνικής Σχολής Δικαστικών Λειτουργών εδώ