Το Εθνικό Κτηματολόγιο συνιστά κτηματοκεντρικό σύστημα δημοσιότητας εγγραπτέων δικαιωμάτων επί ακινήτων όλης της Επικράτειας. Τούτο σημαίνει ότι μετά την κτηματογράφηση του συνόλου των ακινήτων της Χώρας, όποιος ενδιαφέρεται να πληροφορηθεί την ύπαρξη (ή την ανυπαρξία) δικαιωμάτων επί ακινήτων, θα ξεκινά την έρευνά του από το κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου και όχι από το πρόσωπο το οποίο ισχυρίζεται ότι έχει δικαιώματα επί αυτού. Για πρώτη φορά, δηλαδή, επιχειρείται η συγκέντρωση σε ένα σημείο (το κτηματολογικό φύλλο) όλων των νομικών, τεχνικών και άλλων πρόσθετων κατά την έννοια του νόμου πληροφοριών, ώστε, τελικά, ο τρίτος που εμπιστεύεται τις σχετικές πληροφορίες να προστατεύεται. Η εν λόγω προστασία, μάλιστα, μπορεί υπό προϋποθέσεις να καταλήγει μέχρι και στην κτήση κυριότητας ακινήτου από μη κύριο, δυνατότητα, πάντως, η οποία προσφέρεται από τον νόμο σε προχωρημένο στάδιο της λειτουργίας του Κτηματολογίου.
Απώτερο σκοπό του Εθνικού Κτηματολογίου αποτελεί η άσκηση πολιτικής γης, με την έννοια ότι μετά την καταγραφή όλων των ακινήτων μιας περιοχής είναι, πλέον, εφικτός ο προσδιορισμός ή η αλλαγή της χρήσης ακινήτων, η λήψη αποφάσεων για τον καθορισμό χρήσεων γης, ο εντοπισμός των προβλημάτων και η αποκατάστασή τους.
Βέβαια, η κατά τα παραπάνω εξέλιξη προαπαιτεί τη διέλευση των κτηματολογικών στοιχείων από τη βάσανο του ελέγχου της ακρίβειάς τους. Καθώς οι πρώτες εγγραφές, δηλαδή εκείνες που καταχωρίζονται ως αρχικές στα κτηματολογικά βιβλία, είναι πιθανό να είναι ανακριβείς (λ.χ. λόγω παράλειψης υποβολής δήλωσης από τους ιδιοκτήτες ή από σφάλμα των οργάνων της κτηματογράφησης) ο νομοθέτης έχει θεσπίσει ένα σύστημα διόρθωσης των ανακριβών πρώτων κτηματολογικών εγγραφών. Η διόρθωση είναι δυνατό να γίνει δικαστικά (άρθρο 6 ν. 2664/1998) ή, υπό προϋποθέσεις, εξώδικα (άρθρα 18, 19, 19α και 20 ν. 2664/1998). Μάλιστα, οι σχετικές διορθώσεις πρέπει να διενεργηθούν εντός ορισμένου χρόνου, τον οποίο προσδιορίζει ο νόμος.
Η άπρακτη πάροδος της προθεσμίας διόρθωσης έχει σαν αποτέλεσμα την οριστικοποίηση των πρώτων κτηματολογικών εγγραφών, δηλαδή την αδυναμία διόρθωσής τους. Τούτο σημαίνει, με απλά λόγια, πως επί του ακινήτου υπάρχουν μόνο όσα δικαιώματα εμφανίζονται στο κτηματολογικό φύλλο –και, μάλιστα, με την έκταση και τους περιορισμούς που φαίνονται σε αυτό– ενώ παύουν να υπάρχουν όσα δικαιώματα δεν φαίνονται σε αυτό. Εξάλλου, ακίνητα που στις πρώτες εγγραφές φαίνεται να ανήκουν σε «άγνωστο» ιδιοκτήτη, μετά την οριστικοποίησή τους θεωρείται ότι ανήκουν στο Ελληνικό Δημόσιο.
Κατά την προσπάθεια διόρθωσης τέτοιων ανακριβών πρώτων εγγραφών, ιδίως τα τελευταία χρόνια που η κτηματολογική πράξη ανθεί, έχουν –όχι προκληθεί, αλλά– αναδειχθεί χρόνιες παθογένειες της ελληνικής νομοθετικής αντιμετώπισης των ακινήτων. Τα προβλήματα ποικίλουν ανάλογα με τη φύση του ακινήτου (λ.χ. αστικά ή αγροτικά), τη θέση τους (στην ηπειρωτική ή νησιωτική Ελλάδα) ή τον χαρακτήρα τους (λ.χ. δασικά ή μη). Είναι εντυπωσιακό ότι δεν μπορεί να εντοπιστεί μια κατηγορία ακινήτων για τα οποία να μην απαιτείται περαιτέρω νομοθετική επεξεργασία, δεδομένου ότι η ισχύουσα μέχρι σήμερα είτε δεν έχει εφαρμοστεί σωστά είτε έχει καταστρατηγηθεί.
Τέτοια προβλήματα αποτελούν λ.χ. τα ζητήματα χρησικτησίας επί δημοσίων κτημάτων εκτός σχεδίου πόλης, εκείνα της επικοιστικής νομοθεσίας, του πολεοδομικού δικαίου και του προσδιορισμού των δημοσίων κτημάτων, ιδίως των δασών και του αιγιαλού. Μάλιστα, έντονη είναι η δυσφορία που προκαλείται στις περιπτώσεις αντιδικίας με το Ελληνικό Δημόσιο, ιδίως λόγω των δικονομικών και ουσιαστικών προνομίων που απολαμβάνει το τελευταίο.
«Είναι, σήμερα, περισσότερο από ποτέ αναγκαίο η Πολιτεία να αναγάγει τη σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου σε ζήτημα πρώτης προτεραιότητας»
Η κατά τα παραπάνω απλοποιημένη περιγραφή της κατάστασης αναδεικνύει την ανάγκη νομοθετικής παρέμβασης με σκοπό την άρση των αγκυλώσεων και της ιδεοληψίας που διακατέχει τον νομοθέτη. Η κτηματολογική αναγκαιότητα (δηλαδή η ανάγκη δημιουργίας Εθνικού Κτηματολογίου) ως μείζον, επιβάλει την υιοθέτηση –νομοθετικών ή νομολογιακών– λύσεων που θα εισάγουν εξαιρέσεις στους βασικούς –ακόμη και δογματικούς– κανόνες του εμπράγματου δικαίου. Η κατά τα παραπάνω παρέκκλιση δικαιολογείται από την συνταγματική μέριμνα για τη δημιορυγία Εθνικού Κτηματολογίου, την οποία ο αναθεωρητικός νομοθέτης εξήγγειλε στο άρθρο 24. Και τούτο, διότι ο ίδιος αντιλήφθηκε τη σημασία του Εθνικού Κτηματολογίου ως αναπτυξιακού εργαλείου. Χωρίς αυτό είναι μάλλον απίθανο να εισρεύσουν στη Χώρα εισοδήματα από μεγάλες επενδύσεις που απαιτούν την κατασκευή έργων υποδομής, καθώς μόνο το Κτηματολόγιο και, ιδίως, η οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών προσφέρουν ασφάλεια στις συναλλαγές. Εξάλλου, η έλλειψη πληροφοριών για τη φύση, την έκταση και τα βάρη των ακινήτων, η άγνοια για τις δυνατότητες εκμετάλλευσης και πρωτίστως η αμφιβολία ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς αποτελούν τροχοπέδη στην αναπτυξιακή πορεία της Χώρας.
Είναι, σήμερα, περισσότερο από ποτέ αναγκαίο η Πολιτεία να αναγάγει τη σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου σε ζήτημα πρώτης προτεραιότητας και να καταβάλει κάθε προσπάθεια ώστε όλοι οι εμπλεκόμενοι Φορείς και επιστημονικοί κλάδοι, να συμπράξουν προς τον κοινό στόχο‧ την απαλλαγή από τα νομοθετικά βαρίδια του παρελθόντος και την απρόσκοπτη πορεία της Χώρας προς το μέλλον.
* Ο Κωνσταντίνος Πλιάτσικας είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω και Διδάκτωρ Νομικής.
Δείτε το σχετικό Workshop: Η λειτουργία του Κτηματολογίου στην πράξη