Ένας χρόνος συμπληρώθηκε από τη δημοσίευση της πολυσυζητημένης απόφασης, 176/2023, που έλαβε η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας, ανατρέποντας την -παγιωμένη κατά το παρελθόν -αντίληψη περί της οικοδομησιμότητας των γηπέδων εκτός σχεδίου, με μοναδική προϋπόθεση, την ελάχιστη έκταση τεσσάρων (4) στρεμμάτων.
Η δίκη διανοίχθηκε όταν σωματείο για την προστασία του περιβάλλοντος άσκησε, το 2015, αίτηση ακύρωσης κατά οικοδομικής άδειας του 2006 και της αναθεώρησής της, για την ανέγερση διώροφης οικοδομής με υπόγειο σε γήπεδο εκτός σχεδίου στη νήσο της Πάτμου, προβάλλοντας μεταξύ άλλων το λόγο της έλλειψης προσώπου του ακινήτου σε κοινόχρηστη οδό. Η άδεια είχε χορηγηθεί για το συγκεκριμένο γήπεδο που είχε δημιουργηθεί πριν από το 2003, επί τη βάσει του άρθρου 23 του Ν 2312/2003 («άδεια δόμησης, πολεοδομικές κλπ. διατάξεις θεμάτων αρμοδιότητας ΥΠΕΧΩΔΕ»,) με το οποίο επί της ουσίας διευκρινίστηκε ότι ο συγκεκριμένος νόμος θέσπισε για πρώτη φορά το κριτήριο του προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) ως προϋπόθεση για τη δυνατότητα δόμησης ακινήτων εκτός σχεδίου, επισφραγίστηκε η ήδη επικρατούσα αντίληψη, ότι το προηγούμενο νομοθετικό καθεστώς, του ΠΔ 24/31-5-1985 για την εκτός σχεδίου δόμηση, προέβλεπε ως μόνη προϋπόθεση δόμησης το ελάχιστο εμβαδόν των τεσσάρων (4) στρεμμάτων και θεσπίστηκε εξαίρεση από την προϋπόθεση προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο για τα γήπεδα που προϋφίσταντο του 2003.
Το Διοικητικό Εφετείο ακύρωσε την άδεια και την αναθεώρησή της, κρίνοντας ότι η δυνατότητα δόμησης ακινήτων εκτός σχεδίου χωρίς πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο και κατά συνέπεια, η ανωτέρω διάταξη, όπως και η προϊσχύσασα, του άρθρο 1 παρ. 1 του ΠΔ 24/31-5-1985, αντίκεινται στο άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος, περί προστασίας του περιβάλλοντος και ορθολογικού πολεοδομικού σχεδιασμού. Το Συμβούλιο της Επικρατείας, δικάζοντας σε δεύτερο βαθμό, μετά από έφεση που άσκησε ο δικαιούχος της άδειας, επισφράγισε την ακύρωση της άδειας, με διαφορετική όμως αιτιολογία από αυτή του Διοικητικού Εφετείου. Έκρινε, δηλαδή, ότι βασική και απαραίτητη προϋπόθεση για την δόμηση των ακινήτων εκτός σχεδίου ήταν ανέκαθεν, κατά την ορθή ερμηνεία του ΠΔ 24/31-5-1985, η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο. Η ανατρεπτική αυτή απόφαση, δεν μετέβαλε μόνο την επικρατούσα μέχρι τώρα αντίληψη, αλλά επί της ουσίας, κατέστησε παράνομες τις αναρίθμητες οικοδομικές άδειες που χορηγήθηκαν και έχουν υλοποιηθεί σε γήπεδα «τυφλά», με μοναδικό κριτήριο το εμβαδόν τους.
«Τόσο η εντός όσο και η εκτός σχεδίου δόμηση θέτουν όρια αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, προς το σκοπό της εκπλήρωσης της συνταγματικής επιταγής του ορθολογικού χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού και της εξασφάλισης των βέλτιστων συνθηκών διαβίωσης»
Οδηγήθηκε δε, το Συμβούλιο της Επικρατείας στο συμπέρασμα αυτό, λόγω της διαφοροποίησης, κατά το ελληνικό Σύνταγμα, μεταξύ των περιοχών που αναπτύσσονται με οργανωμένο σχέδιο και προορίζονται για δόμηση και των περιοχών που βρίσκονται εκτός σχεδίου και καταρχάς δεν προορίζονται για δόμηση, παρά μόνο κατ’ εξαίρεση. Διαφοροποίηση που επιτάσσει να μην καθίσταται τελικά ευνοϊκότερη η δόμηση εκτός σχεδίου σε σχέση με την εντός σχεδίου.
Ειδικά, δε, ως προς τις εντός σχεδίου περιοχές επισημαίνεται ότι, αν και προορίζονται κατεξοχήν για δόμηση, εντούτοις, ακόμα και σε αυτές τίθενται όροι και προϋποθέσεις που θα πρέπει να πληρούνται, προκειμένου τα εκάστοτε ακίνητα να θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα. Χαρακτηριστικό είναι το άρθρο 7 παρ. 1 ΝΟΚ, σύμφωνα με το οποίο τα οικόπεδα που εντάσσονται στο σχέδιο μετά τη δημοσίευση του Ν 1577/1985, για να καταστούν οικοδομήσιμα θα πρέπει να έχουν τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, τα οποία καθορίζονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου που ισχύουν κατά τον κανόνα στην περιοχή ή εκείνα που αναφέρει το ΝΔ 8/1973, αν αυτά είναι μεγαλύτερα, και συγχρόνως, εάν μπορεί να εγγράφεται στο οικοδομήσιμο τμήμα τους, κάτοψη κτιρίου με ελάχιστη επιφάνεια 50 τ.μ. και ελάχιστη πλευρά 5 μ., με την επιφύλαξη των διατάξεων του άρθρου 25 του Ν 1337/1983, όπως εκάστοτε ισχύει. Τα οικόπεδα, δε, που έχουν δημιουργηθεί πριν από τη δημοσίευση του Ν 1577/1985 και έχουν τα ελάχιστα όρια εμβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, που ισχύουν στην περιοχή, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα. Σε γενικές δηλαδή γραμμές, στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), κάθε περιοχής ορίζονται οι ελάχιστες διαστάσεις εμβαδού και προσώπου σε δρόμο, οι οποίες καθιστούν ένα ακίνητο οικοδομήσιμο.
Ως προς τον ορισμό, τις διακρίσεις, τον τρόπο χαρακτηρισμού και την εν γένει διαμόρφωση του οδικού δικτύου, μάλιστα χαρακτηριστικός είναι ο Ν 3155/1955, καθώς και το μεταγενέστερο ΠΔ 24/31.05.1985. Συνοπτικά, όπως προκύπτει από τον Ν 3155/1955, όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει, οι οδοί διακρίνονται σε εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και αγροτικές. Ενώ, λοιπόν οι διατάξεις του Ν 3155/1955, αλλά και του προαναφερθέντος ΠΔ θεσπίζουν ειδική διαδικασία για την κήρυξη και τον καθορισμό των εθνικών και επαρχιακών οδών, με την έκδοση προεδρικού διατάγματος, δεν προβλέπουν διαδικασία «χαρακτηρισμού» οδών ως δημοτικών ή κοινοτικών (και αγροτικών – οι οποίες πάντως αποτελούν ιδιαίτερη κατηγορία και δεν καθιστούν οικοδομήσιμα τα γήπεδα). Δεδομένου, όμως, ότι υφίσταται συνταγματική υποχρέωση συνολικού σχεδιασμού του οδικού δικτύου, ο οποίος πρέπει να εξειδικεύεται μέχρι το επίπεδο δήμου ή κοινότητας, περαιτέρω, δε, η αναγνώριση μιας δημοτικής οδού επηρεάζει αναπόφευκτα τη δόμηση, το Συμβούλιο της Επικρατείας, με πάγια νομολογία του έχει κρίνει ότι η αναγνώριση δημοτικής οδού τελικά, δεν, μπορεί να επιλύεται κατά περίπτωση, με κίνδυνο έκδοσης αποσπασματικών και αντιφατικών αποφάσεων, αλλά πρέπει και αυτή, να συντελείται με την έκδοση πολιτειακής πράξης και ειδικότερα είτε με την έκδοση προεδρικού διατάγματος καθορισμού του οδικού δικτύου επιπέδου τουλάχιστον ΟΤΑ, είτε με πράξη του αρμόδιου για τον πολεοδομικό σχεδιασμό οργάνου.
Καθίσταται σαφές, ότι τόσο η εντός όσο και η εκτός σχεδίου δόμηση θέτουν όρια αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, προς το σκοπό της εκπλήρωσης της συνταγματικής επιταγής του ορθολογικού χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού και της εξασφάλισης των βέλτιστων συνθηκών διαβίωσης. Δεν είναι δυνατόν όμως, όπως ορθά κρίθηκε και με τη σχολιαζόμενη προαναφερθείσα απόφαση, τα όρια αυτά -πολλώ δε μάλλον η υποχρέωση ενός ακινήτου να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό- να είναι ευνοϊκότερα σε εκτός σχεδίου περιοχές για τις οποίες δεν προβλέπεται εν γένει δυνατότητα δόμησης. Παρόλα αυτά, η επί σειρά ετών εσφαλμένη ερμηνεία της νομοθεσίας από τη Διοίκηση, έχει οδηγήσει σήμερα στην έκδοση πληθώρας οικοδομικών αδειών, οι οποίες με δεδομένη την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ, στερούνται νόμιμου ερείσματος, με τη νομοθετική παρέμβαση και την οριστική ρύθμιση του ζητήματος πλέον να καθίστανται πιο αναγκαίες από ποτέ.
Το άρθρο συνυπογράφουν οι:
* Αικατερίνη Παπαθανασίου, Δικηγόρος Αθηνών, ΔΜΣ Δικαίου Περιβάλλοντος ΕΚΠΑ
* Ευαγγελία Μπάνου, Δικηγόρος Αθηνών, ΜΔΕ Δικαίου Περιβάλλοντος