Δικηγόροι και διαμεσολαβητές αναλαμβάνουν πλέον τόσο την εγγραφή όσο και την εξάλειψη συναινετικών προσημειώσεων υποθηκών, με στόχο την αποσυμφόρηση της Δικαιοσύνης
Σύμφωνα με το άρθρο 1274 ΑΚ, «Εγγραφή προσημείωσης υποθήκης γίνεται μόνο ύστερα από δικαστική απόφαση». Στην πράξη ο συνηθέστερος λόγος εγγραφής συναινετικής προσημείωσης υποθήκης επί ακινήτου είναι η εξασφάλιση της απαίτησης της τράπεζας έναντι του πελάτη της για το στεγαστικό δάνειο που του χορήγησε για την αγορά ακινήτου και εγγράφεται μετά από σύνταξη και κατάθεση αίτησης εκ μέρους του δικηγόρου της τράπεζας στο αρμόδιο Δικαστήριο, στο οποίο ορίζεται ημερομηνία συζήτησης της αίτησης, όποτε προσέρχεται και ο δανειολήπτης μετά του δικηγόρου του, για να συναινέσει και στη συνέχεια εκδίδεται η σχετική δικαστική απόφαση εγγραφής της συναινετικής προσημείωσης υποθήκης. Η εν λόγω διαδικασία είναι τυπική, με την έννοια ότι δεν υπάρχει αντιδικία, ο δικηγόρος του αιτούντος συντάσσει και προσκομίζει προσχέδιο της δικαστικής απόφασης καθώς και τα απαραίτητα έγγραφα (σύμβαση στεγαστικού δανείου κ.λπ.) στο αρμόδιο Δικαστήριο και ο δανειολήπτης παρίσταται μετά του δικηγόρου του για να συναινέσει.
Αντίστοιχα, όσον αφορά στην εξάλειψη προσημειώσεων υποθηκών, σύμφωνα με το άρθρο 1330 ΑΚ «Η προσημείωση υποθήκης εξαλείφεται: 1. με συναίνεση του δανειστή, που παρέχεται όπως και για την εξάλειψη υποθήκης 2. αν προσαχθεί απόφαση που ανακαλεί την απόφαση που είχε διατάξει την εγγραφή της ή απόφαση που διατάζει την εξάλειψή της 3. αν από την τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης πέρασαν ενενήντα ημέρες χωρίς η προσημείωση να τραπεί σε υποθήκη». Στην πράξη ο συνηθέστερος λόγος εξάλειψης συναινετικής προσημείωσης υποθήκης επί ακινήτου είναι η εξόφληση εκ μέρους του δανειολήπτη του στεγαστικού δανείου που έλαβε για την αγορά του ακινήτου, οπότε ο δικηγόρος του δανειολήπτη συντάσσει και καταθέτει σχετική αίτηση στο αρμόδιο Δικαστήριο, στο οποίο η τράπεζα, μέσω του δικηγόρου της, συναινεί στην εξάλειψη της προσημείωσης υποθήκης, με αποτέλεσμα την έκδοση της σχετικής δικαστικής απόφασης για την εξάλειψη της προσημείωσης υποθήκης.
Η έλλειψη αντιδικίας στις συναινετικές εγγραφές και εξαλείψεις προσημειώσεων υποθηκών, η θεσμοθέτηση του Ν 4640/2019 περί διαμεσολάβησης και η σταδιακή εξοικείωση των δικηγόρων και των υπαλλήλων των Υποθηκοφυλακείων και των Κτηματολογικών Γραφείων με τον εν λόγω θεσμό, είχαν ως αποτέλεσμα την πρακτική εφαρμογή του άρθρου 8 παρ. 5 του Ν 4640/2019, βάσει του οποίου η εγγραφή και η εξάλειψη συναινετικής προσημείωσης υποθήκης μπορεί να λάβει χώρα και με πρακτικό διαμεσολάβησης, το οποίο υπογράφεται από το διαμεσολαβητή, τα μέρη και τους πληρεξούσιους δικηγόρους τους και κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου Δικαστηρίου, ώστε να αποτελέσει εκτελεστό τίτλο.
Παρά τη ρητή επιλογή του νομοθέτη του Ν 4640/2019, βάσει του οποίου δόθηκε η δυνατότητα εγγραφής και εξάλειψης συναινετικών προσημειώσεων υποθηκών με πρακτικό διαμεσολάβησης, μέχρι πρότινος δεν είχε λάβει χώρα αντίστοιχη τροποποίηση στις ως άνω διατάξεις του ΑΚ (βάσει των οποίων η εγγραφή και η εξάλειψη προσημειώσεων υποθηκών γινόταν μόνο με δικαστική απόφαση), με αποτέλεσμα οι ως άνω διατάξεις του ΑΚ και του άρθρου 8 παρ. 5 του Ν 4640/2019 να μη τελούν σε σύμπνοια. Ωστόσο, προ λίγων ημερών ψηφίστηκε ο Ν 5095/2024 με τίτλο «Ενίσχυση δικηγορικής ύλης: Ρυθμίσεις για τα κληρονομητήρια, τις αποδοχές και αποποιήσεις κληρονομιών, τις εγγραφές και τις εξαλείψεις συναινετικών προσημειώσεων υποθηκών και τις ένορκες βεβαιώσεις και για το Ταμείο Χρηματοδοτήσεως Δικαστικών Κτιρίων και την πληρωμή των υποθέσεων νομικής βοήθειας και λοιπές επείγουσες ρυθμίσεις». Μεταξύ άλλων, σκοπός του εν λόγω νομοθετήματος είναι η αποφόρτιση των Δικαστηρίων από διαδικασίες που μπορούν με πρόσφορο τρόπο να διενεργηθούν από δικηγόρους μέσω της μεταφοράς ύλης από τα Δικαστήρια με σκοπό την άμεση και αποτελεσματική ολοκλήρωση νομικών ενεργειών και κατ’ επέκταση την επιτάχυνση της απονομής της δικαιοσύνης.
Βάσει, δε, του άρθρου 13 του Ν 5095/2024 τροποποιήθηκε το άρθρο 1274 ΑΚ, ώστε αφενός μεν να τελεί σε πλήρη σύμπνοια και αντιστοιχία με το άρθρο 8 παρ. 5 του Ν 4640/2019 περί της δυνατότητας εγγραφής και εξάλειψης συναινετικής προσημείωσης υποθήκης με πρακτικό διαμεσολάβησης, αφετέρου δε να μπορεί να γίνει εγγραφή και εξάλειψη συναινετικής προσημείωσης υποθήκης και με πράξη δικηγόρου. Μάλιστα, δυνάμει του άρθρου 12 του Ν 5095/2024, προστέθηκε άρθρο 208 στον ΚΠολΔ, το οποίο περιγράφει αναλυτικά τη διαδικασία για την έκδοση πράξης δικηγόρου περί συναινετικής εγγραφής και εξάλειψης προσημείωσης υποθήκης.
Να σημειωθεί επίσης ότι, βάσει του νέου άρθρου 208 παρ. 2 ΚΠολΔ, με πράξη δικηγόρου εξαλείφεται και προσημείωση υποθήκης, ανεξαρτήτως του τίτλου εγγραφής της, εφόσον από την πράξη του δικηγόρου προκύπτει ρητά η συναίνεση όλων των μερών που είχαν εμπλακεί στην εγγραφή της. Με λίγα λόγια, ακόμα και αν η προσημείωση υποθήκης είχε εγγραφεί με δικαστική απόφαση, μπορεί να εξαλειφθεί με πράξη δικηγόρου, υπό την (αυτονόητη) προϋπόθεση ότι συναινούν όλα τα μέρη. Τέλος, όσον αφορά στις μεταβατικές διατάξεις του ως άνω νομοθετήματος, σύμφωνα με το άρθρο 28 παρ. 1 του Ν 5095/2024, το κεφάλαιο Γ’ του μέρους Β’ (που αναφέρεται στις συναινετικές εγγραφές και εξαλείψεις προσημειώσεων υποθηκών), εφαρμόζεται για τις αιτήσεις που υποβάλλονται μετά από την έναρξη ισχύος του Ν 5095/2024, η οποία, βάσει του άρθρου 32 παρ. 2 του Ν 5095/2024, για το κεφάλαιο Γ’ του μέρους Β’ αρχίζει την 01.06.2024.
Εν κατακλείδι, βάσει του άρθρου 8 παρ. 5 του Ν 4640/2019 και των τροποποιήσεων που εισήγαγε ο Ν 5095/2024 στον ΑΚ και στον ΚΠολΔ, η εγγραφή και η εξάλειψη συναινετικών προσημειώσεων υποθηκών θα γίνεται πλέον αποκλειστικά από δικηγόρους και διαμεσολαβητές, με στόχο την αποσυμφόρηση των Δικαστηρίων από ένα όγκο υποθέσεων που εμφανίζουν τυπικό χαρακτήρα, όσον δε αφορά την κατ’ αντιδικία διαδικασία θα παραμείνει στην αρμοδιότητα των Δικαστηρίων.
* Ο κ. Σωκράτης Τσαχιρίδης είναι Δικηγόρος, υπ. Διδάκτωρ Νομικής ΑΠΘ, κάτοχος ΜΔ από το Πάντειο Πανεπιστήμιο, Διαμεσολαβητής καθώς και Εκπαιδευτής Διαμεσολαβητών.