fbpx
Δευτέρα, 26 Φεβρουαρίου, 2024

Προσύμφωνο ανέγερσης πολυκατοικίας με αντιπαροχή – Πλαγιαστική αγωγή για καταδίκη σε δήλωση βούλησης

Χρόνος ανάγνωσης 5 λεπτά
Χρόνος ανάγνωσης 5 λεπτά

Δείτε επίσης

Κίμων Σαϊτάκης, Δ.Ν. – Μεταδιδάκτορας Νομικής Σχολής Αθηνών, Διδάσκων στο Φροντιστήριο ΝΟΜΙΚΗΣ ΒΙΒΛΙΟΘΗΚΗΣ

Από τη διάταξη του άρθρου 166 ΑΚ προκύπτει ότι για να είναι δεσμευτικό και έγκυρο το προσύμφωνο και να γεννά υποχρέωση των συμβαλλομένων για την κατάρτιση της οριστικής σύμβασης, που θέλησαν τα μέρη πρέπει να περιέχει επαρκώς τα ουσιώδη στοιχεία της μελλοντικής αυτής σύμβασης (ΑΠ 772/2014). Ειδικότερα, προκειμένου για προσύμφωνο εργολαβικής σύμβασης ανέγερσης πολυκατοικίας με τη μεταβίβαση ποσοστών οικοπέδου αντί χρηματικής αμοιβής (σύστημα της «αντιπαροχής»), με το οποίο αφενός μεν αναλαμβάνεται υποχρέωση ανταλλαγής παροχών, που καθεμία φέρει τα χαρακτηριστικά διαφορετικής σύμβασης και αφετέρου η μια από τις ανταλλασσόμενες παροχές (εκείνη του εργολάβου – κατασκευαστή) έχει επίσης μεικτό χαρακτήρα, ουσιώδη στοιχεία αυτού (προσυμφώνου) είναι ο ακριβής καθορισμός των εκατέρωθεν παροχών (μεταβίβαση ποσοστού οικοπέδου, αντιπαροχή, εργολαβικό αντάλλαγμα κλπ.) και όλοι γενικά οι όροι και συμφωνίες, με τους οποίους πρόκειται να πραγματοποιηθεί η μελλοντική κατασκευή και πώληση των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, αφού το σύνολο των στοιχείων αυτών συνιστά το εν λόγω προσύμφωνο. Σε διαφορετική περίπτωση η παροχή είναι αόριστη και συνεπώς το προσύμφωνο άκυρο. Επομένως, είναι δυνατόν να παραμείνουν αρρύθμιστοι μόνο οι τυχόν δευτερεύοντες και συνήθεις όροι της συμβάσεως (ΑΠ 581/2013, ΑΠ 2041/2013).

Κατά τη διάταξη του άρθρου 949 ΚΠολΔ: «Όταν κάποιος καταδικάζεται σε δήλωση βούλησης, η δήλωση αυτή θεωρείται ότι έγινε μόλις η απόφαση γίνει τελεσίδικη. Αν η καταδίκη σε δήλωση βούλησης εξαρτήθηκε από αντιπαροχή, η δήλωση βούλησης θεωρείται ότι έγινε από τη στιγμή που εκπληρώθηκε η αντιπαροχή ή επήλθε υπερημερία αποδοχής της». Με τη διάταξη αυτή θεσμοθετείται ειδικός τρόπος αναγκαστικής εκτέλεσης, η οποία επέρχεται κατά πλάσμα δικαίου από την τελεσιδικία της απόφασης που καταδικάζει σε δήλωση βούλησης τον οφειλέτη. Προϋπόθεση είναι αφενός μεν η ιδιότητα του ενάγοντος ως φορέα της αξίωσης να δεχθεί τη δήλωση αυτή και αφετέρου η ιδιότητα του εναγομένου ως οφειλέτη της. Η υποχρέωση του εναγομένου να δηλώσει τη βούλησή του προς τον ενάγοντα πρέπει να απορρέει είτε από δικαιοπραξία, την οποία ο νόμος εξοπλίζει με δεσμευτικότητα (προσύμφωνο), είτε απευθείας από το νόμο (ΑΠ 76/2004).

Κατά πάγια νομολογία (ΟλΑΠ 850/1982, ΟλΑΠ 1237/1982, ΑΠ 76/2004), η σύμβαση που καταρτίζεται μεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου, με την οποία ο τελευταίος αναλαμβάνει έναντι της συμφωνηθείσας αντιπαροχής να ανεγείρει στο οικόπεδο του πρώτου οικοδομή και στην οποία σύμβαση ο οικοπεδούχος υπόσχεται, ανάλογα με την πρόοδο των οικοδομικών εργασιών, να μεταβιβάσει κατά κυριότητα ορισμένα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου του προς τον εργολάβο ή προς τρίτα πρόσωπα, που θα υποδείξει ο εργολάβος (τέτοιο πρόσωπο μπορεί να είναι και αυτός που προσυμφώνησε με τον εργολάβο την αγορά διαμερίσματος της ανεγειρόμενης οικοδομής), δεν μπορεί να είναι από τη φύση και τον σκοπό της γνήσια σύμβαση υπέρ τρίτου (άρθρα 410 και 411ΑΚ), ώστε να δικαιούται ο τρίτος (αγοραστής) να απαιτήσει απευθείας από τον οικοπεδούχο τη μεταβίβαση προς αυτόν του ποσοστού του οικοπέδου, που αναλογεί προς το διαμέρισμα, το οποίο προσυμφώνησε να αγοράσει από τον εργολάβο. Ως αιτιολόγηση του εν λόγω πορίσματος η νομολογία προβάλει το επιχείρημα ότι η σύμβαση αυτή (εργολαβία με αντιπαροχή) δεν καταρτίζεται προς το συμφέρον του τρίτου (αγοραστή του διαμερίσματος), αλλά προς το ατομικό συμφέρον των συμβαλλομένων. Ο σκοπός δε αυτός και ο χαρακτήρας της σύμβασης εργολαβίας δεν αλλάζει κατά την άποψη αυτή εκ του ότι σε αυτήν περιλαμβάνεται συμφωνία, κατά την οποία ο οικοπεδούχος μπορεί να μεταβιβάσει τα ποσοστά του οικοπέδου του, αντί στον εργολάβο, σε τρίτο πρόσωπο που θα του υποδείξει ο εργολάβος, αφού με τη συμφωνία αυτή παρέχεται απλώς η ευχέρεια στον οικοπεδούχο να καταβάλει την παροχή στον τρίτο, ως πρόσωπο δεκτικό καταβολής, αντί να καταβάλει στον δανειστή του εργολάβο, απαλλασσόμενος συνάμα από την υποχρέωσή του έναντι του τελευταίου.

Περαιτέρω, στην προαναφερόμενη περίπτωση, που η σύμβαση χαρακτηρίζεται νομολογιακά ως μη γνήσια σύμβαση υπέρ τρίτου, η προστασία τούτου (του τρίτου) μπορεί -κατά την εν λόγω άποψη- επαρκώς να επιτευχθεί, είτε με την εκχώρηση προς αυτόν της απαιτήσεως του εργολάβου κατά του οικοπεδούχου, είτε εμμέσως με την άσκηση από αυτόν πλαγιαστικώς των δικαιωμάτων του εργολάβου κατά του οικοπεδούχου (άρθρο 72 ΚΠολΔ, βλ. σχετ. ΟλΑΠ 850/1982, ΟλΑΠ 1237/1982, ΑΠ 76/2004). Ειδικότερα, στη δεύτερη περίπτωση, αν ο εργολάβος, ο οποίος έχει ίδιον και αυτοτελές δικαίωμα να αξιώσει από τον οικοπεδούχο τη μεταβίβαση προς τον τρίτο των ποσοστών που ανήκουν σε αυτόν (εργολάβο) αδρανεί ή αμελεί τη δικαστική επιδίωξη της αξιώσεώς του, ο τρίτος αγοραστής, που είναι δανειστής του εργολάβου, βάσει του μεταξύ τους προσυμφώνου, μπορεί να ασκήσει πλαγιαστικώς την αξίωση του εργολάβου κατά του οικοπεδούχου. Για την απόκτηση δε της κυριότητας της διακεκριμένης ιδιοκτησίας, ο αγοραστής αυτής πρέπει να εναγάγει από κοινού τον οικοπεδούχο, με πλαγιαστική αγωγή, για τη μεταβίβαση του ποσοστού στο οικόπεδο, και τον εργολάβο βάσει του προσυμφώνου, για τη μεταβίβαση των κτισμάτων, οπότε δημιουργείται αναγκαστική παθητική ομοδικία μεταξύ του οικοπεδούχου και του εργολάβου, αφού πρόκειται για συμπλήρωση αδιαιρέτου παροχής για την εκπλήρωση της οποίας απαιτείται κοινή σύμπραξη.

Στην πλαγιαστική αγωγή του ο τρίτος, πλην των λοιπών περιστατικών που οφείλει να εκθέτει στο δικόγραφο με σαφήνεια (δυνατότητα ικανοποιήσεως του δανειστή από το δικαίωμα του οφειλέτη, αδράνεια του τελευταίου), οφείλει επιπροσθέτως να προσδιορίσει και το πρόσωπο που είναι ο λήπτης της δηλώσεως (ΑΠ 2393/1988, ΕφΘεσ 322/1988). Έτσι, αν αδρανεί εκείνος προς τον οποίο είναι απευθυντέα η δήλωση βούλησης, ο δανειστής του μπορεί να ζητήσει δικαστική προστασία, ασκώντας τα δικαιώματα αυτού, μπορεί δηλαδή να ζητήσει την καταδίκη του εναγομένου σε δήλωση βούλησης, αποδέκτης της οποίας είναι όχι ο ενάγων, αλλά ο οφειλέτης του (ΑΠ 76/2004, ΕφΙωαν 283/2006). Τέλος, η εκ του άρθρου 949 ΚΠολΔ αγωγή μπορεί να εγερθεί ως αναγνωριστική, όταν με αυτή ζητείται απλώς η αναγνώριση της ύπαρξης αξίωσης προς δήλωση βούλησης. Όταν όμως με αυτή ζητείται και η καταδίκη του εναγομένου σε επιχείρηση της δήλωσης βούλησης ή, ενδεχομένως και σε παράδοση του πράγματος που οφείλεται βάσει της δήλωσης αυτής, τότε πρόκειται για καταψηφιστική αγωγή. Ως καταψηφιστική υπόκειται και σε τέλος δικαστικού ενσήμου (ΑΠ 185/1989). 

- Διαφήμιση -spot_imgspot_img

Πρόσφατες αναρτήσεις

- Θέση για διαφήμιση -spot_img